Багато клієнтів, які раніше не мали справу з процедурою визначення вартості майна, ще на етапі переговорів цікавляться: «Що є результатом роботи оцінювача?». Або: «Що я отримаю в результаті після звернення до Вас?” Питання досить актуальне, тому ми вирішили присвятити йому окремий матеріал на сайті.
Звіт про оцінку майна
Клієнти, які звертаються до оцінювачів, потребують визначення ринкової вартості свого майна. Найчастіше мова йде про нерухомість, якщо це фізичні особи, і про обладнання, якщо замовник – юрособа. Бувають випадки, коли клієнтам, особливо постійним, досить просто отримати усну консультацію з вартості того чи іншого об’єкта, ґрунтуючись на досвіді оцінювача. Такі консультації потрібні, наприклад, для визначення розміру ринкової орендної плати за нежитлові приміщення. Але найчастіше замовник хоче отримати на руки документ, який залежно від мети проведення оцінки він зможе пред’явити у нотаріуса, в банку, судових інстанціях, фіскальній службі тощо.
Згідно із Законом України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність» результатом проведення роботи незалежного оцінювача є звіт про оцінку. Важливо знати, що це не якась довідка про величину вартості майна, як вважають деякі клієнти. А невелика книжка, вміст якої регламентується законодавчо. Загальна структура документа наведена та коротко описана нижче.
Структура звіту оцінювача
Титульна сторінка. Містить основні відомості про документ: назва об’єкта оцінки, дата, на яку визначається вартість, печатка та підпис директора оціночної компанії.
Зміст.
Висновок про вартість. Головний розділ будь-якого звіту про оцінку майна. Вимоги до оформлення висновків про вартість також регламентовані законодавчо. А саме в Національному стандарті №1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав» (постанова Кабміну №1440 від 10.09.2003). У цьому документі зазначено, що висновки про вартість майна повинні включати:
- інформацію про замовника і виконавця оцінки;
- найменування об’єкта, вартість якого визначається, та його короткий опис і характеристика;
- мету оцінки або функцію, з якою буде використовуватися документ;
- вид вартості, який визначається в рамках даної роботи;
- методичні підходи до визначення вартості, які були використані в даному звіті (порівняльний, дохідний, витратний або їх комбінація);
- значення вартості, розраховане в ході проведення роботи;
- коментарі оцінювача (в деяких випадках) про особливості використання документа, уточнення і застереження від неправильного тлумачення результатів.
Висновок про вартість майна з точки зору замовника є основним елементом звіту про оцінку, оскільки саме в ньому міститься результат проведеної роботи – величина вартості майна. Ця сторінка звіту повинна містити як мінімум два підписи: оцінювача та директора оціночної компанії. Навіть, якщо це одна і та ж фізична особа.
Вступна частина. У ній зазначається нормативно-правова база, на підставі якої проведено роботу. Вказуються вихідні дані, описуються основні припущення і допущення. Виходячи з конкретної оціночної ситуації вибирається база оцінки, зокрема вид вартості (найчастіше ринковий), який буде визначений в результаті даної роботи.
Методологія оцінки. Основна суть даного розділу полягає в тому, щоб обґрунтувати застосування тих чи інших підходів і методик до розрахунку вартості в даному конкретному випадку. Також тут наводиться короткий опис самої процедури розрахунків в рамках обраних вище методів.
Загальна характеристика об’єкта оцінки. У цій частині звіту наводиться докладний опис майна або майнових прав, вартість яких визначається в рамках проведення експертної оцінки. Наприклад, при визначенні вартості нерухомості тут описується розташування, основні конструктивні елементи та архітектурно-планувальні рішення будівель і споруд в цілому та по вбудованим приміщенням зокрема.
Аналіз найбільш ефективного використання. Дуже важливий розділ звіту, значимість якого часто не до кінця розуміють не тільки клієнти, але і самі оцінювачі. Щоправда, важливість цього розділу при оцінці квартир та інших типових об’єктів дійсно низька, а сам розділ носить просто формальний характер. А ось, наприклад, при оцінці приміщень важливо врахувати і порахувати експлуатацію нерухомості при такому варіанті використання, який забезпечить власнику максимальний прибуток. Наприклад, є приміщення на фасаді будівлі зі значним пішохідним і транспортним потоками, має вітринні вікна та планувальне рішення, що дозволяє організувати торговий зал. Зрозуміло, що максимальна прибутковість у такої нерухомості буде при використанні її в якості магазину або офісу відкритого типу (торгова функція). І саме такі об’єкти порівняння потрібно підбирати для розрахунків вартості. Навіть якщо на дату оцінки приміщення використовується в якості, наприклад, складу.
Розрахункова частина. Крім безпосередньо розрахунків тут наводяться посилання на об’єкти порівняння. А також опис коригувань, які враховують різницю між оцінюваним майном і аналогами, які використовуються в якості цінових орієнтирів.
Додатки.. Останніми сторінками звіту про оцінку є дозвільні документи оцінювача та оціночної компанії на проведення ними професійної діяльності. Як правило, це чотири документи:
- Кваліфікаційне свідоцтво оцінювача.
- Виписка з реєстру Фонду державного майна.
- Свідоцтво, що підтверджує проходження фахівцем регулярних курсів підвищення кваліфікації.
- Сертифікат оціночної компанії.
Крім цього, в розділі з додатками наводяться копії всіх документів, які були вихідними даними для розрахунків. У випадку з проведенням оцінки нерухомості це документи від замовника, що підтверджують право власності, та технічна документація на приміщення. А також й інформація, зібрана оцінювачем у процесі роботи, зокрема опис об’єктів порівняння, ціни або орендні ставки яких аналізувалися.
Які можна зробити висновки?
Виходячи з вище описаної структури звіту, можна зробити наступний висновок. Якщо якась організація пропонує Вам якусь довідку про величину ринкової вартості майна замість повноцінного звіту, Ви повинні бути уважні. По-перше, такий документ не матиме юридичної сили, оскільки складений з порушеннями законодавства. По-друге, для більшості замовників важливо, як саме була розрахована величина вартості, спираючись на які об’єкти порівняння і з застосуванням яких методик розрахунку. Якщо ж такої інформації немає, навряд чи документ може виконувати функцію аргументу при перемовинах про продаж чи оренду нерухомості або, тим більше, в ході судового процесу.
