Украинское законодательство дает определение следующим терминам и видам стоимости:
| Стоимость | величина, которая показывает ценность имущества в денежном эквиваленте |
| Цена | фактическое количество денег, которые были уплачены за определенное имущество |
| Рыночная стоимость | стоимость, за которую можно продать объект (максимальная сумма денег, которую согласится заплатить покупатель, и минимальная, которую готов получить продавец) на открытом конкурентном рынке, если продажа не является срочной |
| Ликвидационная стоимость | то же, что и рыночная стоимость, только сроки продажи имущества сжаты; ликвидационная стоимость всегда ниже рыночной |
| Стоимость замещения | стоимость создания подобного (похожего) объекта, который по своим свойствам может быть адекватной заменой объекту оценки |
| Стоимость воссоздания | стоимость создания идентичного объекта |
| Остаточная стоимость замещения или воссоздания | Стоимость соответственно замещения или воссоздания с учетом всех видов износа |
| Стоимость ликвидации | стоимость объекта при сдаче его в утилизацию |
| Специальная стоимость | дополнительная ценность объекта, если к нему есть какая-либо особенная заинтересованность покупателя в приобретении именно этого, конкретного имущества |
| Текущая и будущая стоимости | стоимость, приведенная на текущую или будущую дату, например, будущая стоимость через год депозита в 1000 грн при ставке 10% годовых составит 1100 грн и наоборот |
| Инвестиционная стоимость | стоимость, которая учитывает конкретный бизнес-план по использованию данного имущества, такое использование может быть не самым оптимальным, однако расчет проводится именно под конкретный вариант развития объекта |
| Оценочная стоимость | так называется рыночная стоимость, если она используется нотариусом для расчета подоходного налога при продаже имущества физических лиц. Процедура, результатом которой является оценочная стоимость называется оценкой для целей налогообложения или «налоговой оценкой». |
| Стоимость реверсии | количество денег, которые планируется получить за имущество после определенного периода его эксплуатации, например, мы хотим использовать строительного оборудование один год, после чего планируется его продажа; прогнозная стоимость этого оборудования через год и будет стоимостью реверсии |
| Стоимость в использовании | стоимость объекта, при условии сохранения его текущего варианта использования, например в случае недвижимости-памятника архитектуры это может быть законодательный запрет на реконструкцию объекта с целью увеличения доходов от его эксплуатации |
При этом в 99% случаев проведения экспертной оценки имущества всех типов возникает необходимость определения именно рыночной стоимости. Все другие приведенные выше виды стоимости обычно используются для решения специфических задач, которые, очевидно, не представляют интереса для широкой публики.
Независимая оценка и виды стоимости
Фактически, вся суть проведения независимой оценки сводится к определению стоимости объекта. Это именно то, ради чего происходит оценка имущества. Так что давайте подробнее поговорим о том, что такое стоимость и какие бывают ее виды.
Стоимость – это некий эквивалент ценности объекта, выраженный в деньгах.
В соответствии с украинским стандартами экспертной оценки существует целый набор различных видов стоимости. Это — рыночная стоимость, текущая стоимость, ликвидационная стоимость, стоимость замещения, стоимость воссоздания, остаточная стоимость, стоимость ликвидации, специальная стоимость, инвестиционная стоимость, стоимость в использовании, оценочная стоимость.
Но на каждом виде стоимости мы не будем подробно останавливаться. Возьмем только два самых интересных и важных примера. Это рыночная и оценочная стоимость.
Роль рыночной стоимости при независимом определении ценности любого имущества
Стоит отметить, что на украинском рынке независимой оценки существует некоторая путаница. Так все налоги платятся с рыночной стоимости. Но, зачем-то, в текущем налоговом кодексе было введено понятие «оценочная стоимость». Значение которой приравнено к рыночной. Спрашивается, зачем вводить еще один дополнительный термин, дублирующий уже существующий. Но это как раз не страшно. Другое дело, что БТИ все еще указывает в своих документа так называемую «инвентаризационную» или «балансовую» стоимость. А это уже анахронизм.
Вообще, балансовая стоимость – это стоимость активов по данным бухгалтерских книг. Т.е. это первоначальная стоимость приобретения актива за вычетов расходов на амортизацию. Но причем тут БТИ? Дело в том, эта самая стоимость, которую указывает БТИ, не фигурирует ни в одном законодательном акте. Где, напомним, фигурирует только рыночная она же оценочная стоимость. А рыночную стоимость БТИ на сегодня уже не определяет.
Эта балансовая стоимость появилась в те времена, когда БТИ при проведении оценки недвижимости руководствовалось документами, утвержденными еще в 1982. Соответственно, стоимость таких объектов в десятки раз отличалась от рыночной. И существовала практика указывать в договорах купли-продажи не реальную рыночную стоимость, а балансовую. Чтобы существенно сэкономить на налогах и других обязательных платежах.
Все виды стоимости связанные с независимой оценкой перечислены в Постановлении Кабмина № 1440 от 10 сентября 2003 р. «Об утверждении национального стандарта №1 «Общие принципы оценки имущества и имущественных прав».
Вывод такой – главным видом стоимости на сегодня является рыночная стоимость, к определению которой БТИ не имеет никакого отношения.
