Чтобы ответить на этот вопрос, сначала нужно разобраться с тем, на каком основании проводится любая независимая оценка. В Законе Украины «Об оценке имущества…» сказано, что оценка имущества всех видов выполняется оценочной компанией исключительно на основании договора, заключенного в письменной форме.
Договор на проведение экспертной оценки
В указанном выше Законе описаны два возможных типа договоров на оценку: двухсторонний и трехсторонний. В первом типе договора фигурируют две стороны: заказчик и исполнитель (оценщик). Поскольку заказчиком проведения экспертной оценки может быть только определенный круг лиц (на этом мы остановимся подробнее ниже), в некоторых случаях не обойтись без заключения трехстороннего договора, где помимо заказчика и исполнителя фигурирует также «Плательщик». Ситуации, в которых необходимо заключение трехстороннего договора возникают довольно часто, когда заинтересованное в проведении оценки лицо не имеет право быть заказчиком оценки. В качестве примера можно привести проведение оценки недвижимости в коммунальной собственности с целью передачи ее в аренду. Как правило, заказчиком работы по определению стоимости выступает коммунальное предприятие (балансодержатель), а потенциальный арендатор в договоре значится как плательщик. Хотя бывает и так, что коммунальное предприятие уполномочивает заинтересованное лицо провести оценку, выдав ему доверенность на данное действие.
Нужно также отменить, что законодательно определены требования к договору на оценку в части его существенных условий. В частности, в договоре оценки обязательно должны быть отражены такие специфические данные:
- Название объекта оценки.
- Дата, на которую определяется стоимость.
- Вид стоимости (в большинстве случаев определяется рыночная стоимость).
- Цель, для которой проводится работа.
Кто может заказать проведение оценки
ЗУ «Об оценке…» говорит, что заказчиком проведения независимой оценки могут быть исключительно:
- владельцы имущества. Например, если необходимо провести оценку земли для продажи, то заказчиком такой оценки может быть только продавец, поскольку покупатель до сделки не имеет никакого отношения к имуществу.
- арендаторы, либо те, кто имеет право пользоваться имуществом. Если при этом с арендаторами всё понятно, то относительно лиц, которые пользуются объектом оценки на законных основаниях, приведем пару примеров. Первым примером может выступить оценка квартиры для продажи, когда между покупателем и продавцом заключен предварительный договор, заверенный у нотариуса (договор задатка). Если в соответствии с этим договором покупатель имеет право пользоваться квартирой еще до окончательного расчета по сделке, он также автоматически получает право быть заказчиком её оценки. Второй пример – оценка дома для оформления наследства. Наследник в данном случае имеет право быть заказчиком оценки еще до того, как он получит право собственности на этот дом.
- доверенные лица тех, кто имеет право быть заказчиком оценки. Наиболее часто в качестве доверенных лиц выступают арендаторы коммунального или государственного имущества, о чем мы упоминали выше. Также доверенными лицами, могут быть юристы (адвокаты) при проведении оценки для раздела имущества при разводе.
