Всем известно, что недвижимость с точки зрения большинства людей является наиболее ценным из всех видов имущества. Поэтому судебные споры, например, при расторжении брака, чаще всего связаны именно с определением рыночной стоимости квартир, гаражей, земли, домов, нежилых помещений и других видов недвижимого имущества. И часто перед оценщиком ставится задача определения этой стоимости не «на сегодня», а на дату определенного события, после которого уже могло пройти несколько лет.
Процесс рассмотрения судом различных гражданских дел – процедура, весьма сложная и, скажем прямо, далёкая от совершенства. И это, не смотря на многочисленные реформы, впрочем, проводимые больше на словах, чем на деле. Поэтому часто даже на первый взгляд простые процессы могут затягиваться на годы.
Часто бывает так, что стороны решают определить стоимость недвижимого имущества, когда суд уже длится, например, год. И оценить недвижимость для суда при этом необходимо на дату, привязанную к какому-либо определённому событию. Которое во времени находится уже довольно далеко от текущей даты.
Бывает и так, что объектом текущего судебного спора является недвижимость, проданная несколько лет назад. Например, без ведома совладельца этого имущества, который теперь в судебном порядке рассчитывает получить компенсацию. Соответственно, с большой вероятность, одна из сторон обратится к оценщику с просьбой определить стоимость имущества на дату заключения спорной сделки.
О чём здесь идёт речь:
1. Что такое ретроспективная оценка недвижимости
1.1. Как определить стоимость недвижимости на прошедшую дату
2. Ретроспективная оценка недвижимости и других видов имущества
3. Особенности проведения ретроспективной оценки
3.1. Недостаток информации, правовые коллизии и диапазоны значений стоимости
3.2. Ретроспективная оценка как частный случай повторной экспертизы
1. Что такое ретроспективная оценка недвижимости
Ретроспективная оценка – понятие, не имеющее чёткого законодательного определения. Хотя оно имеет широкое распространение, такое определение можно считать в большей мере сленговым для оценщиков, юристов и профессиональных участников рынка недвижимости.
Смысл этого понятия заключается в том, что определение стоимости имущества проводится на дату, после которой прошло уже значительное количество времени. Какое именно количество времени считать значительным? Четкого ответа на этот вопрос законодательство не даёт. Поэтому каждый случай проведения ретроспективной оценки по-своему уникальный. И в каждом конкретном случае необходимо четко понимать и раскрывать в отчете информацию о постановке и решения конкретной оценочной задачи.
Иногда такой вид работы оценщики также называют «ретро-оценкой». Чтобы подчеркнуть, что стоимость недвижимости определяется на дату в прошлом. То есть, что определяется не рыночная стоимость имущества на сегодня, а некая «ретро-стоимость».
1.1. Как определить стоимость недвижимости на прошедшую дату
Определить «ретро-стоимость» недвижимости теоретически можно двумя способами:
- Архивная информация по ценам предложения или фактическим заключенным сделкам.
- Индексирование текущей стоимости имущества с применением различных коэффициентов.
Архивная информация
Самый понятный способ ретроспективной оценки, который при этом в общем случае даёт наиболее достоверный результат. Расчеты проводятся на основании цен продажи недвижимости, которые были актуальны на дату нашего исследования. При этом необходимо найти информацию из достоверных источников по объектам, которые по основным ценообразующим факторам соответствуют нашему объекту оценки.
На практике применить такой метод довольно проблематично. А для некоторых видов недвижимости с учётом их типа и местоположения вообще невозможно. Или возможно, но только в теории. Нужно отметить, что оценщик должен опираться в своих выводах именно на достоверную информацию. То есть такую, которую могли бы проверить при желании стороны судебного процесса.
Для применения такого способа проведения ретроспективной оценки очень важно, чтобы оценочная компания располагала собственным обширным архивом по определению стоимости недвижимости самых разнообразных видов. Например, у нашей оценочной компании «Реал Эксперт» есть полный упорядоченный архив, который наши оценщики регулярно наполняют в том числе и для проведения ретроспективных оценок для предъявления в суде.
Использование индексов
Альтернативой выше описанному способу работы с архивными данными может выступать так называемый индексный метод. Смысл его заключается в том, чтобы определить рыночную стоимость недвижимости на текущую дату. После чего перейти к «ретро-стоимости» с использованием различных индексов.
Способ может хорошо сработать при необходимости определить сметную стоимость строительства объекта в прошедших периодах. Для этого бывает целесообразно использовать индексы изменения цен на строительно-монтажные работы. Такую информацию регулярно публикуют государственные органы статистики и профильные министерства на своих сайтах.
В большинстве случаев на практике индексный метод для расчета рыночной стоимости недвижимости в прошедших периодах не применяется. Это связано с тем, что метод может дать лишь приблизительное значение стоимости. При этом вывод о стоимости будет содержать такое значительное количество предположений и допущений, что у участников процесса наверняка возникнут сомнения в его достоверности.
Хотя в некоторых ситуациях, без индексации текущей стоимости не обойтись. Но здесь нужно внести некоторую ясность про используемые индексы изменения цен. Наиболее качественные результат могут дать индексы изменения рыночной стоимости, если в распоряжении оценщика будет архивная информация о «ретро-стоимости» объектов недвижимости, похожих на тот, который мы оцениваем. Но, тем не менее, чем-то существенно от него отличающихся. Например, количеством комнат для квартир. В этом случае оценщик может сам вывести индекс изменения рыночной стоимости объектов недвижимости определенных типов на рассматриваемый период времени. И именно этот индекс использовать в дальнейших расчетах.
2. Ретроспективная оценка недвижимости и других видов имущества
В последнее время в научных и публицистических статьях, посвященных проблемным вопросам независимой оценки, а также вопросам, связанных с трудностями определения стоимости того или иного имущества в рамках проведения судебной экспертизы, все чаще приходится встречать термин «ретроспективная оценка». Отдельные авторы, подчеркивая, что данный термин не имеет однозначной трактовки даже в профессиональной среде, считают крайне актуальной и уместной необходимость введения в Украине единого законодательно урегулированного определение понятия «ретроспективная оценка». И, как следствие, установление целого ряда регламентаций относительно ограничений проведения такого специфического вида оценок, их классификации по видам и формам выводов. А также трансформации методов самой оценки. Насколько эффективными и инновационными, а главное – необходимыми и полезными, могут стать такие нововведения, попробуем разобраться в сегодняшнем материале, исследовав в первую очередь смысловую нагрузку и содержание самого понятия «ретроспективная оценка» в той или иной его интерпретации.
Ведя речь о так называемой «ретроспективной оценке», большинство авторов концентрируют свое внимание на той проблеме, что такая оценка, как правило, проводится в условиях некоторого уровня неопределенности и ограниченности исходной информации. Как по отношению к характеристикам самого оцениваемого имущества, так и относительно соответствующего сегмента рынка, на котором данное имущество вращается. Такая проблема действительно существует. Тут трудно не согласиться. Вот только как закрепление самого термина «ретроспективная оценка» в украинских законодательных и нормативно-правовых актах поможет эту проблему нивелировать, учитывая уже существующие требования действующего законодательства, пока не понятно. Именно поэтому, чтобы не придумывать «нового велосипеда», проанализируем основные положения уже существующих на данный момент нормативно-правовых актов в сфере оценки имущества.
2.1. Разбираемся в терминах
Для начала отметим, что сам термин «ретроспектива» (от латинского retrospectare — взгляд назад) – означает взгляд в прошлое, обозрение того, что было в прошлом. Как следствие, «ретроспективный» – это тот, который включает в себя рассмотрение прошлых событий, то есть обращен в прошлое. Таким образом получается, что под так называемой «ретроспективной оценкой» следует понимать именно ту оценку, которая проводится на определенную «ретроспективную дату оценки». Которая, в свою очередь, отдалена от текущего момента в прошлое на определенный промежуток (интервал) времени. Но является ли такое определение полным и самодостаточным? А самое главное – уникальным? Конечно, нет. Ведь под него подпадает практически любая оценка, которая проводится в настоящее время как оценщиками, так и судебными экспертами (в случае проведения соответствующего экспертного исследования).
Остановимся здесь несколько более подробно. Так, действующей редакцией Национального стандарта №1 «Общие основы оценки имущества и имущественных прав» четко закреплены два следующий понятия:
- (1) дата оценки – дата (число, месяц и год), на которую проводится оценка имущества и определяется его стоимость;
- (2) дата завершения составления отчета (заключения) – дата (число, месяц и год), на которую фактически были выполнены оценочные работы и составлен отчет о независимой оценке имущества (заключение судебной экспертизы).
На практике имеем ситуацию, когда дата оценки всегда является более поздней (отдаленной в прошлом), чем дата завершения составления отчета (заключения). Более того, действующее законодательство не содержит каких-либо запретов относительно определения стоимости имущества на любую из прошлых дат. Как следствие, всякая оценка по своей сути является априори «ретроспективной», поскольку производится на ту или иную «прошлую дату оценки». Уровень же «ретроспективности» каждой конкретной оценки определяется временным интервалом, на который разнесены между собой конкретные дата оценки и дата завершения составления отчета (заключения). Чем больше этот интервал (день, неделя, месяц, полугодие, год, несколько лет и т. д.), Тем более «ретроспективной» является данная оценка.
Таким образом, приходим к нескольким промежуточным но одновременно важным выводам.
- Во-первых, сам термин «ретроспективная оценка» не является полным и самодостаточным. Суть его невозможно объяснить без раскрытия содержания понятий «дата оценки» и «дата завершения составления отчета (заключения)».
- Во-вторых, сами понятия «дата оценки» и «дата завершения составления отчета (заключения)» наоборот являются вполне самодостаточными, а также такими, которые уже закреплены нормативно-правовыми актами.
- В-третьих, ведя речь о так называемой «ретроспективную оценку», мы всегда можем сказать о том, что данная оценка не является какой-то сугубо специфической, она является в большей степени обычной и выполняется на дату оценки, которая удалена во времени от даты непосредственного проведения исследования в прошлое на определенный промежуток (интервал) времени.
- В-четвертых, то, насколько разнесены между собой во времени дата оценки и дата завершения составления отчета (заключения), как раз и характеризует так называемую величину «ретроспективности оценки». Поскольку чем больше этот термин (интервал), тем труднее на момент непосредственного проведения работ говорить о, например, значимости изменений, которые произошли на рынке за этот период. Или же степени изменения состояния и характеристик самого объекта оценки.
Иными словами, речь здесь уже идет об определенной количественной характеристике того уровня неопределенности и ограниченности исходной информации, за которых выполняется такая оценка. Последнее утверждение следует из того, что в процессе оценки любого имущества на определенную дату оценщик (судебный эксперт) должен принимать во внимание и пользоваться только той информацией о объект оценки или подобное имущество, которая потенциально могла быть доступной ему по состоянию на эту дату и/или возникшей в результате событий, которые произошли до этой даты. Другими словами, такая оценка проводится с использованием необходимого и доступного объема исходной информации, актуальной на дату оценки, которая была или потенциально могла быть известна оценщику (эксперту) на эту дату в прошлом. Аналогичное утверждение справедливо и по отношению к нормативно-правовым актам, действовавшим на конкретно определенную дату оценки (в редакции, действующей на соответствующую дату).
3. Особенности проведения ретроспективной оценки
Теперь, когда мы уже разобрались с общей терминологией, рассмотрим еще один случай, во время которого очень часто речь заходит о так называемой «ретроспективной оценке». Это ситуация, при которой на одну и ту же дату оценки в разный период времени определяется стоимость одного и того же имущества (одним и тем же, или другим специалистом).
Оказывается, что и в этом случае не нужно изобретать «новый велосипед». Так, для урегулирования подобных ситуаций в рамках проведения, например, судебных экспертиз, в соответствии с процессуальным законодательством и специальной Инструкцией о назначении и проведении судебных экспертиз и экспертных исследований предусмотрена возможность выполнения экспертами первичных, дополнительных и повторных экспертиз. Если же провести определенные параллели с независимой оценкой имущества, то первичной экспертизе по существу соответствует обычная оценка имущества, выполнена на определенную дату оценки; дополнительной экспертизе – доработка (актуализация) отчета о стоимости объекта оценки (в понимании Национального стандарта №1 «Общие основы оценки имущества и имущественных прав»); повторной экспертизе – повторная оценка (в смысле Методики оценки имущества).
Приведем два общих вывода относительно проблемы сопоставимости результатов так называемой «ретроспективной оценки» с результатами оценки, которая была проведена в прошлом на ту же дату:< / p>
- (1) ни один результат повторной оценки не является более достоверным, чем результат первичной оценки. А может даже наоборот – является менее достоверным, поскольку на результат повторной оценки негативно влияет отсутствие всей информации, которая была доступна при проведении первичной оценки;
- (2) разность значений стоимостей повторной и первичной оценок никоим образом не подтверждает факт занижения или завышения стоимости в результате проведения первичной оценки, поскольку есть недоверие к значению стоимости, которое получено в результате повторной оценки, из-за ограниченности при ее выполнении всех информационных источников, связанных с объектом оценки.
Именно поэтому, в случае наличия разницы значений стоимостей повторной и первичной оценок, в основной части отчета об оценке имущества (исследовательской части заключения эксперта) при проведении повторной оценки (экспертизы) целесообразно указывать о возможных причинах таких расхождений. В том числе, например, и в связи с неопределенностью и ограниченностью исходной информации, при которых выполняется повторная оценка.
3.1. Недостаток информации, правовые коллизии и диапазоны значений стоимости
Подчеркнем еще один интересный момент. В условиях неопределенности информации о характеристиках объекта на дату оценки и/или ограниченности исходной информации, объективная оценка может приводить к получению оценщиком (экспертом) нескольких величин стоимости имущества (например, для различных вариантов его характеристик) или их интервальных значений. В то же время, на практике имеем ситуацию, при которой в условиях неопределенности или ограниченности данных, возможные вариации которых приводят к получению различных величин стоимости объекта, практически все оценки завершаются указанием в выводах точной (однозначной) величины стоимости объекта.
И тут возникает правовая коллизия, которая особенно остро ощущается во время судебных разбирательств, особенно в рамках уголовных производств. С одной стороны судьи не готовы к анализу и использованию выводов об оценке имущества, содержащих интервалы стоимости объекта – ведь им необходимо принять решение с конкретными количественными выводами относительно сторон судебного процесса. С другой стороны, как показывает практика, при наличии высокой квалификации представителей участников процесса, не согласных с выводами оценщика (эксперта), заключение с точным результатом при высокой неопределенности исходных данных по объекту не удается признать надлежащим доказательством. Как следствие, процесс переходит в стадию проведения повторных оценок (экспертиз), в деле появляются новые выводы о величине стоимости объекта. И в конечном счете судьям приходится принимать решения на основе информации о двух и более величин стоимости оцениваемого имущества на одну и ту же дату оценки.
При таких условиях, в ходе проведения именно повторной оценки (экспертизы) и наличии в распоряжении оценщика (эксперта) данных относительно другой, ранее определенной по результатам первичной оценки (экспертизы) конкретной величины стоимости объекта, представляется целесообразным предусмотреть возможность указания интервальных или вариантных значений стоимости имущества. То есть, при неоднозначных характеристиках объекта, отсутствии возможностей по их уточнению и/или ограниченности исходной информации логично было бы предусмотреть возможность указания нескольких значений стоимости для различных вариантов недоказанных параметров объекта или интервальных значений стоимости. В таком случае, во время судебного разбирательства, определенным основанием для вынесения справедливого судебного решения могло бы служить точное значение стоимости имущества, определенное по результатам первичной оценки (экспертизы) и указанные интервалы стоимости в выводах повторных оценок (экспертиз), что позволяло бы участникам процесса лучше чувствовать возможную область пересечения интервалов стоимости.
3.2. Ретроспективная оценка как частный случай повторной экспертизы
Итак, как было показано выше, популярный в последнее время термин «ретроспективная оценка» не несет в себе какого-либо конкретного и/или дополнительной смысловой нагрузки. А является по сути своеобразным сленгом (вроде, уже хорошо всем известного «евроремонта»). Такой вид оценки не является сугубо специфическим, а потому не только может, но и должен выполняться соответствующими специалистами в рамках уже существующего действующего законодательства.
Для характеристики так называемой «ретроспективной оценки» всем уместно пользоваться уже хорошо известной, а главное – сложившейся и нормативно закрепленной терминологией, которая включает в себя следующие основные понятия: «дата оценки», «дата завершения составления отчета (заключения)», «первичная экспертиза», «независимая оценка имущества», «дополнительная экспертиза», «доработка (актуализация) отчета о стоимости объекта оценки», «повторная экспертиза» и «повторная оценка».
Обращайтесь!
Наша компания специализируется на выполнении работ по оценке недвижимости для предъявления в суде. В том числе на выполнении ретроспективной оценки самых разнообразных видов объектов. Поэтому мы имеем возможность предоставлять такие услуги качественно. И будем рады видеть Вас в числе своих клиентов!
В статье частично использованы материалы сайта
Всеукраинской ассоциации специалистов оценки.
