Процесс рассмотрения судом различных гражданских дел – процедура, весьма сложная и, скажем прямо, далёкая от совершенства. И это, не смотря на многочисленные реформы, впрочем, проводимые больше на словах, чем на деле. Поэтому часто даже на первый взгляд простые процессы могут затягиваться на годы.
Часто бывает так, что стороны решают определить стоимость недвижимого имущества, когда суд уже длится, например, год. И оценить недвижимость для суда при этом необходимо на дату, привязанную к какому-либо определённому событию. Которое во времени находится уже довольно далеко от текущей даты.
Бывает и так, что объектом текущего судебного спора является недвижимость, проданная несколько лет назад. Например, без ведома совладельца этого имущества, который теперь в судебном порядке рассчитывает получить компенсацию. Соответственно, с большой вероятность, одна из сторон обратится к оценщику с просьбой определить стоимость имущества на дату заключения спорной сделки.
Что такое ретроспективная оценка недвижимости
Ретроспективная оценка – понятие, не имеющее чёткого законодательного определения. Хотя оно имеет широкое распространение, такое определение можно считать в большей мере сленговым для оценщиков, юристов и профессиональных участников рынка недвижимости.
Смысл этого понятия заключается в том, что определение стоимости имущества проводится на дату, после которой прошло уже значительное количество времени. Какое именно количество времени считать значительным? Четкого ответа на этот вопрос законодательство не даёт. Поэтому каждый случай проведения ретроспективной оценки по-своему уникальный. И в каждом конкретном случае необходимо четко понимать и раскрывать в отчете информацию о постановке и решения конкретной оценочной задачи.
Иногда такой вид работы оценщики также называют «ретро-оценкой». Чтобы подчеркнуть, что стоимость недвижимости определяется на дату в прошлом. То есть, что определяется не рыночная стоимость имущества на сегодня, а некая «ретро-стоимость».
Как определить стоимость недвижимости на прошедшую дату
Определить «ретро-стоимость» недвижимости теоретически можно двумя способами:
- Архивная информация по ценам предложения или фактическим заключенным сделкам.
- Индексирование текущей стоимости имущества с применением различных коэффициентов.
Архивная информация
Самый понятный способ ретроспективной оценки, который при этом в общем случае даёт наиболее достоверный результат. Расчеты проводятся на основании цен продажи недвижимости, которые были актуальны на дату нашего исследования. При этом необходимо найти информацию из достоверных источников по объектам, которые по основным ценообразующим факторам соответствуют нашему объекту оценки.
На практике применить такой метод довольно проблематично. А для некоторых видов недвижимости с учётом их типа и местоположения вообще невозможно. Или возможно, но только в теории. Нужно отметить, что оценщик должен опираться в своих выводах именно на достоверную информацию. То есть такую, которую могли бы проверить при желании стороны судебного процесса.
Для применения такого способа проведения ретроспективной оценки очень важно, чтобы оценочная компания располагала собственным обширным архивом по определению стоимости недвижимости самых разнообразных видов. Например, у нашей оценочной компании «Реал Эксперт» есть полный упорядоченный архив, который наши оценщики регулярно наполняют в том числе и для проведения ретроспективных оценок для предъявления в суде.
Использование индексов
Альтернативой выше описанному способу работы с архивными данными может выступать так называемый индексный метод. Смысл его заключается в том, чтобы определить рыночную стоимость недвижимости на текущую дату. После чего перейти к «ретро-стоимости» с использованием различных индексов.
Способ может хорошо сработать при необходимости определить сметную стоимость строительства объекта в прошедших периодах. Для этого бывает целесообразно использовать индексы изменения цен на строительно-монтажные работы. Такую информацию регулярно публикуют государственные органы статистики и профильные министерства на своих сайтах.
В большинстве случаев на практике индексный метод для расчета рыночной стоимости недвижимости в прошедших периодах не применяется. Это связано с тем, что метод может дать лишь приблизительное значение стоимости. При этом вывод о стоимости будет содержать такое значительное количество предположений и допущений, что у участников процесса наверняка возникнут сомнения в его достоверности.
Хотя в некоторых ситуациях, без индексации текущей стоимости не обойтись. Но здесь нужно внести некоторую ясность про используемые индексы изменения цен. Наиболее качественные результат могут дать индексы изменения рыночной стоимости, если в распоряжении оценщика будет архивная информация о «ретро-стоимости» объектов недвижимости, похожих на тот, который мы оцениваем. Но, тем не менее, чем-то существенно от него отличающихся. Например, количеством комнат для квартир. В этом случае оценщик может сам вывести индекс изменения рыночной стоимости объектов недвижимости определенных типов на рассматриваемый период времени. И именно этот индекс использовать в дальнейших расчетах.
Обращайтесь!
Наша компания специализируется на выполнении работ по оценке недвижимости для предъявления в суде. В том числе на выполнении ретроспективной оценки самых разнообразных видов объектов. Поэтому мы имеем возможность предоставлять такие услуги качественно. И будем рады видеть Вас в числе своих клиентов!
