В процесі пошуку квартири найчастіше покупець натикається на посередників. Практично всі оголошення, які трапляються в процесі пошуку, так чи інакше були складені ріелторами. Саме тому зв’язатися з реальним власником квартири буває вкрай складно. Розповідаємо, як не попастися на виверти ріелторів і не втратити зайві гроші на комісійних для посередників.
Обман в оголошеннях
Дуже часто ріелтори розміщують в інтернеті безліч оголошень з метою заманити потенційного клієнта. Насправді квартира, яку людина бачить в оголошенні, швидше за все навіть не існує. Це робиться для того, щоб якомога більше людей зв’язалися з посередником, який буде пропонувати подивитися різні варіанти на продаж.
Якщо ж попросити ріелтора показати вподобаний варіант, то він зазвичай відповідає, що ця квартира вже продана. Але є можливість подивитися замість неї інші, схожі і навіть кращі. Завдяки такому обману покупців, ріелтори просто шукають нових клієнтів, на яких можна надалі заробити.
Але існують способи визначити такі оголошення. Найчастіше надається неповна інформація. Наприклад, немає даних про поверх, площу або місце розташування. При цьому інші характеристики можуть бути досить суперечливими. Також слід звернути увагу на оголошення, до яких прикріплені занадто хороші фотографії, їх напевно просто взяли на іншому сайті. А якщо вартість здається явно заниженою, то дзвонити по такому оголошення взагалі не варто.
Необхідно розуміти, що головним завданням подібних оголошень є пошук потенційного покупця, який надалі повинен буде співпрацювати саме з цим посередником.
Реальний варіант з телефоном посередника
Ще одним популярним способом, який часто застосовують шахраї-ріелтори, є фактичне злодійство реальних оголошень від власників квартири. Посередник розміщує чуже оголошення від свого імені, найчастіше без дозволу власника.
Коли потенційний покупець дзвонить по оголошенню, він думає, що зв’язується з власником, проте потрапляє на посередника. Надалі покупець змушений з’ясовувати, хто реальний власник житла, а хто просто хоче отримати комісійні від угоди. Необхідно сказати про те, що розмір комісійних, які покупець змушений буде оплатити, нерідко досягає 2000$.
Якщо бажання платити посереднику немає, то слід шукати сайти, де оголошення про продаж розміщують справжні власники нерухомості.
Я не ріелтор, а просто знайомий
Посередники нерідко вказують в оголошенні, що квартиру продає власник. Але вже при першій взаємодії з’ясовується, що покупець зв’язався зі знайомим, родичем, другом, який просто допомагає продати. Якщо ви думаєте, що в даній ситуації не доведеться платити комісійні, то це зовсім не так.
Після того як покупець прийшов подивитися квартиру, з’ясовується, що житло продають через посередника, якому потрібно заплатити. А в телефонній розмові покупця обдурили для того, щоб він просто прийшов.
Такі ситуації є вкрай неприємними, адже покупець розуміє, що його банально «розводять». Людина хотіла знайти квартиру від господаря, але знову натрапила на шахрая-посередника.
І тільки після того, як потенційний покупець подивиться квартиру, піднімається питання про її вартість. Саме в цей момент і з’ясовується, що посередник, який представився просто знайомим, хоче отримати свою комісію. Природно, витрачати свої сили і дорогоцінний час на подібні ситуації не хочеться, тому краще знати про це заздалегідь.
Психологічні прийоми
Нерідко посередники не відразу показують те, що хоче покупець. Клієнта водять по страшних і вбитих квартирах, які лише частково відповідають його очікуванням. Потім посередник каже, що буквально пару годин тому з’явився ще один варіант, який влаштує покупця. І дійсно, новий варіант хороший, повністю відповідає всім запитам. Особливо на контрасті з переглянутими до цього «бомжатниками».
Суть даної схеми полягає в тому, що хороший варіант був спочатку, але ріелтор хотів натиснути на покупця, зробити його більш податливим і готовим до покупки відразу. Природно, після перегляду жахливих квартир, людина відразу ж погоджується на покупку, а нерідко навіть платить більше, ніж оцінюється квартира насправді.
Квартиру показують тільки в певний час
Основним завданням ріелтора є продаж квартири будь-якими способами і отримання комісійних. Саме тому посередники ніколи не акцентують увагу на недоліках житла. Наприклад, якщо в будинку буйні сусіди, то квартиру обов’язково будуть показувати тільки вранці, коли все ще сплять. А якщо спостерігаються проблеми з паркуванням, то квартиру можна буде подивитися тільки в будній день, коли всі поїдуть на роботу, і машин у дворі практично не буде.
Якщо з вікон квартири відкривається жахливий вид, то потенційного покупця запросять тільки в темний час доби. Саме тому слід оглядати вподобану квартиру кілька разів, причому обов’язково в різний час доби, в будні та вихідні дні.
Буває і так, що вид з вікна радикально змінюється в залежності від пори року. У нашій практиці був випадок продажу квартири в Києві на вул. Антоновича. Навесні та влітку з вікна відкривався вид на зелений парк, саме так розповідали приїжджим. Восени ж і взимку, коли листя з дерев опадало, вид відкривався зовсім інший. Могили і хрести Байкового кладовища, над якими зверху димить крематорій. Звичайно, для деяких людей такий вид не проблема. Але інші навряд чи б усвідомлено купили квартиру з такою особливістю.
Підставні покупці
Коли посередник бачить, що клієнту точно підходить квартира, то він починає квапити з покупкою, не даючи часу на роздуми і можливості трохи знизити ціну. Для цього застосовуються різні прийоми. Наприклад, під час того, як ви будете дивитися квартиру, несподівано прийдуть ще одні покупці. Таким чином, створюється штучний попит на житло і видимість ажіотажу, тим самим підштовхуючи до покупки без торгу.
Ще один популярний спосіб обману полягає в тому, що ріелтору нібито телефонують інші покупці, які готові внести перший платіж, якщо власник трохи поступиться. Ріелтор каже, що квартиру можна взяти прямо зараз без торгу, інакше її куплять інші. Це досить старий, проте все ж дієвий і популярний спосіб психологічного тиску на покупців. Яким ріелтори активно користуються і сьогодні.
Аванс за квартиру відмовляються повернути
Багато посередників не розуміють різниці між авансом і договором завдатку. Або просто роблять вигляд, що не розуміють, щоб обдурити клієнта і нажитися на цьому. Однак між цими термінами є суттєва різниця з юридичної точки зору. Ріелтори часто говорять про те, що попередньо потрібно оформити завдаток. Але його навіть не можна згадувати в тексті попереднього договору про купівлю/продаж житла.
У тексті стандартного договору, процес передачі фінансових коштів прийнято називати авансом або сумою забезпечення. Кожен покупець повинен знати про те, що завдаток не можна юридично закріпити в попередньому договорі.
Ще один обман нерідко полягає в тому, що покупцеві відмовляються повертати аванс під виглядом того, що він був частиною завдатку. Однак варто розуміти, що практично у всіх ситуаціях, як би це не було закріплено в тексті попереднього договору про купівлю/продаж, оформляється саме аванс.
Звичайно, в договорі обов’язково буде закріплена сума забезпечення і розмір штрафу, який є компенсацією для власника в разі відмови від покупки. Однак якщо в тексті сказано саме про аванс, то його повинні повністю повернути. Якщо покупцеві кажуть, що це був завдаток і відмовляються повернути кошти, то його обманюють.
Юридична перевірка від посередника
Цей різновид обману є найпопулярнішим, а недосвідчений покупець може зіткнутися з безліччю проблем. Посередники нерідко говорять про те, що провели юридичну перевірку всіх нюансів. Однак варто розуміти, що ріелтор не несе ніякої відповідальності за це.
Існує багато ситуацій, які можуть викликати серйозні проблеми. Наприклад, якщо купити житло з проблемними документами, то через деякий час попередній власник житла може звернутися до суду і зажадати анулювати угоду.
Необхідно розуміти, що кожен ріелтор буде розповідати про те, що з документами все в порядку і проблем не буде. Однак найчастіше це свідомий обман, на який йдуть посередники, щоб швидше укласти угоду і отримати свої комісійні.
У договорі, який повинен укладатися з посередником, не міститься ніяких гарантій того, що куплена квартира не має проблем з документами. Тому не слід довіряти ріелторам перевірку документів, краще це зробити самому або звернутися в юридичну компанію.
Як захистити себе від обману
Покупець повинен чітко усвідомлювати, що ріелтор є простим посередником, який знаходить можливість продати квартиру. Основним завданням ріелтора є отримання грошей за угоду, тому він не буде дійсно турбуватися про всі проблеми.
Користуватися послугами посередників це непогано, навіть дуже зручно. Однак не варто довіряти їм перевірку документації та інші важливі аспекти, пов’язані з законністю угоди і оплатою. Щоб максимально убезпечити себе від обману під час покупки квартири, слід знайти юриста, який спеціалізується в сфері нерухомості.
Необхідно розуміти, що документи на квартиру повинні бути повністю в порядку, адже якщо з ними будуть які-небудь проблеми, то угоду можуть визнати недійсною. В такому випадку покупець втратить не тільки новознайдене житло, але і всі гроші.
Саме тому найкраще найняти юриста з нерухомості, який перед покупкою перевірить всі документи і проконсультує з будь-яких питань. Тільки кваліфікований юрист, з досвідом роботи, необхідними знаннями і розумінням всіх тонкощів, зможе гарантувати безпеку укладення угоди і захистити від обману.
Також для цієї мети прекрасно підійде і нотаріус. Тільки вибирати його повинні саме ви, як зацікавлена сторона. Не варто довіряти вибір нотаріуса брокеру, якщо ви не впевнені в порядності цієї людини.
Звертаємо Вашу увагу і на інші наші статті про нечистих на руку посередників, які обманюють довірливих клієнтів при купівлі-продажу та оренді нерухомості.
