Купуючи квартиру для подальшої здачі в оренду люди часто відштовхуються від сформованих на ринку нерухомості стереотипів. Головний з них, пов’язаний з орендою квартир, звучить приблизно так:
«Найбільш вигідне вкладення – покупка однокімнатної квартири невеликої площі поблизу станції метро. Купуючи таке нерухоме майно для подальшої здачі в оренду, Ви не прогадаєте!»
Але чи так йдуть справи насправді? Що відбувається на практиці?
Порівняння одно- і двокімнатних квартир з точки зору орендодавця
Аналізуючи оголошення щодо здачі квартир в довгострокову оренду, можна помітити на перший погляд досить дивну закономірність.
Якщо говорити про старий житловий фонд, то найбільш поширена загальна площа однокімнатних квартир знаходиться в діапазоні 28-34 квадрантних метрів. Площа «двійок» приблизно в півтора рази більше і становить зазвичай від 42 до 51 «квадрата». Відповідно, і оціночна вартість двокімнатних квартир при продажу буде приблизно в півтора рази вище в порівнянні з цінами на однокімнатне житло.
При цьому можна помітити, що вартість оренди «двійок» не так сильно відрізняється від «одиничок», як ціни продажів. Тут спостерігається різниця всього близько 25%. На перший погляд здається: навіщо ж купувати під оренду двокімнатну квартиру в півтора рази дорожче однокімнатної, якщо вона буде приносити «всього лише» на 20-25% більше доходу?
Не забуваємо про витрати орендодавця на утримання квартири
Не дивлячись на таку різницю в цінах і орендних ставках, досвідчені орендодавці частіше схиляються до покупки саме двокімнатної квартири для подальшої здачі її в оренду. Чому ж вони віддають перевагу саме такій нерухомості? Давайте відзначимо наступні нюанси здачі квартир, на які початківці та недосвідчені інвестори зазвичай не звертають уваги:
- Оновлення оздоблення квартири при зміні орендаря. Важливо враховувати, що при зміні орендарів для вигідної здачі квартири наступному наймачеві, потрібно «освіжити» ремонт в помешканні. Як правило, простіше і дешевше всього в цьому плані йде справа в житловими кімнатами. Стіни досить перефарбувати або поміняти на них шпалери. Можливо також поміняти підлогове покриття. Найчастіше в квартирах під оренду на підлозі лежить ламінат, поміняти який не складає ніяких проблем. Таким чином, приведення в порядок двокімнатної квартири після орендарів не набагато дорожче однокімнатної.
- Підтримка в справному стані побутової техніки і меблів. Як правило двокімнатна квартира по комплектації меблями і побутовою технікою мало відрізняється від двокімнатної. Адже в «одиничці» вітальня і спальня об’єднані, там зазвичай є і диван або крісло, і ліжко. Проте у «двійці» ліжко просто винесене в окреме приміщення. Тому і витрати за підтримку в порядку меблів і техніки для одно- і двокімнатних квартир знаходяться приблизно на однаковому рівні.
- Різна цільова група орендарів. Важливо також враховувати контингент орендарів в залежності від кількості кімнат в квартирі. У більшості випадків однокімнатні квартири в старому житловому фонді знімають молоді не сімейні люди, найчастіше студенти. Відповідно потрібно бути готовим до того, що в квартирі часто будуть проходити різні багатолюдні свята. В результаті яких зношуватися квартира буде значно швидше. Крім того, молоді люди не завжди можуть правильно розрахувати свої фінанси і спланувати своє життя на деякий значний термін. А значить, Ви повинні бути готові до більш частих змін орендарів. І до більш «глибокого» ремонту після кожного з них.
Так що ж вигідніше для оренди «одинички» або «двокімнатки»?
Ми проаналізували витрати орендодавця на підтримку квартири та її складових частин в належному вигляді. Тепер стає зрозуміло, чому при значно більш високій ціні двокімнатної квартири, її оренда не настільки вище за платежі однокімнатної.
Це відбувається через те, що істотну роль в орендному бізнесі відіграють витрати на підтримку нерухомості в порядку. Звичайно, що вигідніше в кожному конкретному випадку, потрібно все прораховувати індивідуально. Принаймні ми звернули Вашу увагу на фактори, які потрібно обов’язково врахувати при плануванні бізнесу.
Але в цілому, виходячи з нашої практики, з точки зору прибутковості однокімнатні та двокімнатні квартири мають приблизно однакову привабливість. Однак, при такому ж рівні прибутковості, двокімнатна квартира як правило приносить своєму господареві менше проблем і головного болю. Ну а вибір конкретного об’єкта житлової нерухомості залишається за Вами.
