Покупая квартиру для последующей сдачи в аренду люди часто отталкиваются от сложившихся на рынке недвижимости стереотипов. Главный из них, связанный с арендой квартир, звучит примерно так:
«Наиболее выгодное вложение – покупка однокомнатной квартиры небольшой площади вблизи станции метро. Покупая такое недвижимое имущество для последующей сдачи в аренду, Вы не прогадаете!»
Но так ли обстоят дела на самом деле? Что происходит на практике?
Сравнение одно- и двухкомнатных квартир с точки зрения арендодателя
Анализируя объявления о сдаче квартир в долгосрочную аренду, можно заметить на первый взгляд довольно странную закономерность.
Если говорить о старом жилом фонде, то наиболее распространенная общая площадь однокомнатных квартир находится в диапазоне 28-34 квадрантных метра. Площадь «двушек» примерно в полтора раза больше и составляет обычно от 42 до 51 «квадрата». Соответственно, и оценочная стоимость двухкомнатных квартир при продаже будет примерно в полтора раза выше по сравнению с ценами на однокомнатное жильё.
При этом можно заметить, что стоимость аренды «двушек» не так сильно отличается от «единичек», как цены продаж. Здесь наблюдается разница всего около 25%. На первый взгляд кажется: зачем же покупать под аренду двухкомнатную квартиру в полтора раза дороже однокомнатной, если она будет приносить «всего лишь» на 20-25% больше дохода?
Не забываем про затраты арендодателя на содержание квартиры
Не смотря на такую разницу в ценах и арендных ставках, опытные арендодатели чаще склоняются к покупке именно двухкомнатной квартиры для последующей сдачи её в аренду. Почему же они отдают предпочтение именно такой недвижимости? Давайте отметим следующие нюансы сдачи квартир, на которые начинающие неопытные инвесторы обычно не обращают внимания:
- Обновление отделки квартиры при смене арендатора. Важно учитывать, что при смене арендаторов для выгодной сдачи квартиры следующему нанимателю, нужно «освежить» ремонт в помещении. Как правило, проще и дешевле всего в этом плане обстоит дело в жилыми комнатами. Стены достаточно перекрасить или поменять на них обои. Возможно также поменять напольное покрытие. Чаще всего в квартирах под аренду на полу лежит ламинат, поменять который не составляет никаких проблем. Таким образом, приведение в порядок двухкомнатной квартиры после арендаторов не намного дороже однокомнатной.
- Поддержание в рабочем состоянии бытовой техники и мебели. Как правило двухкомнатная квартира по комплектации мебелью и бытовой техникой мало отличается от двухкомнатной. Ведь в «единичке» гостиная и спальня объединены, там обычно есть и диван или кресло, и кровать. А в «двушке» кровать просто вынесена в отдельное помещение. Поэтому и затраты за поддержание в порядке мебели и техники для одно- и двухкомнатных квартир находятся примерно на одинаковом уровне.
- Разная целевая группа арендаторов. Важно также учитывать контингент арендаторов в зависимости от количества комнат в квартире. В большинстве случаев однокомнатные квартиры в старом жилом фонде снимают молодые не семейные люди, чаще всего студенты. Соответственно нужно быть готовым к тому, что в квартире часто будут проходить различные многолюдные праздники. В результате которых изнашиваться квартира будет значительно быстрее. Кроме того, молодые люди не всегда могут правильно рассчитать свои финансы и спланировать свою жизнь на какой-либо значительный срок. А значит, Вы должны быть готовы к более частым сменам арендаторов. И к более «глубокому» ремонту после каждого из них.
Так что же выгоднее для аренды «единички» или «двушки»
Мы проанализировали затраты арендодателя на поддержание квартиры и её составляющих частей в надлежащем виде. Теперь становится понятно, почему при значительно более высокой цене двухкомнатной квартиры, её аренда не настолько выше однокомнатной.
Это происходит из-за того, что существенную роль в арендном бизнесе играют затраты на поддержание недвижимости в порядке. Конечно, что выгоднее в каждом конкретном случае, нужно всё просчитать индивидуально. По крайней мере мы обратили Ваше внимание на факторы, которые нужно обязательно учесть при планировании бизнеса.
Но в целом, исходя из нашей практики, с точки зрения доходности однокомнатные и двухкомнатные квартиры имеют примерно одинаковую привлекательность. Однако, при таком же уровне прибыльности, двухкомнатная квартира как правило приносит своему хозяину меньше проблем и головной боли. Ну а выбор конкретного объекта жилой недвижимости остаётся за Вами.
