Вибір і придбання житла викликає труднощі у більшості людей. Проблемним фактором при цьому є обмеженість бюджету. Є кілька варіантів придбання нерухомості. Простіше та безпечніше вибрати вторинне житло. Але воно коштує дорожче, ніж квартира той же площі в новобудові. Це є основним мотивом для придбання нерухомості в будинку, що тільки споруджується.
Перш ніж купити житло в новобудові необхідно скласти для себе список пріоритетів. При вирішенні цієї проблеми потрібно розглядати безліч нюансів:
- Наявність проектно-дозвільної документації у забудовника та акредитації в банку.
- Розвиненість інфраструктури.
- Репутацію продавця та оцінювача нерухомості.
- Зручність користування особистим транспортом.
- Кількість паркувальних місць.
- Розміри та співвідношення загальної та житлової площ квартири.
- Поверховість будинку.
- Розташування відносно сторін світу.
- Матеріал основних конструкцій.
- Вид системи опалення (централізована або автономна) і тип енергоносія.
- Наявність, розмір і кількість ліфтів.
- Кількість квартир на поверсі.
- Вік і характеристика району забудови.
Перед вибором житлоплощі необхідно визначитися з метою придбання. Якщо це приміщення буде використовуватися тимчасово на короткий термін або призначається для здачі в оренду, то краще купити квартиру невеликої площі. В ідеалі однокімнатну недалеко від станції метро, якщо мова йде про Київ. У разі перепродажу ліквідність і оцінка такої квартири буде вищою. При придбанні нерухомості для постійного проживання необхідно проаналізувати і оцінити всі об’єктивні фактори.
Розташування будинку всередині району
Будівництво нового мікрорайону має свої нюанси. При певній віддаленості від центру виникають труднощі з проїздом від будинку до робочого місця і назад. Однак це компенсується більш чистим повітрям. А також наявністю нової системи інженерних споруд та комунікацій. Точкове будівництво серед старої забудови забезпечує вже облаштований простір з розвиненою інфраструктурою. Але не захищає від змін видових характеристик будинку. У будь-який момент поруч може бути зведено іншу будівлю, значно погіршує вид з вікон. І до того ж обмежує вільний прибудинковий простір.
Розташування квартири в будинку
Якщо на сходовому майданчику знаходиться велика кількість квартир, то оцінка такої нерухомості нижча. При цьому і якість життя значно знижується. У ліфта виникнуть черги, буде більше шуму.
Від вибору поверховості залежить спосіб пересування і легкість при підйомі. Вибираючи нижні поверхи, відпадає необхідність використання ліфта. Але це зручно тільки для молодих і енергійних людей. При певних обмеженнях пов’язаних зі здоров’ям або наявністю маленьких дітей користування ліфтом вимушена необхідність. Тоді вибір поверховості залежить тільки від фактора страху висоти. Проте також необхідно враховувати, що з ранку виїхати на ліфті з верхніх поверхів простіше ніж з нижніх. Куди ліфт в години-пік приходить вже повністю забитий людьми.
Розмір і благоустрій двору важливі для всіх категорій громадян. Потрібно враховувати наявність паркувальних місць, обладнаної дитячого майданчика і зони для відпочинку. Близьке сусідство з проїжджою частиною, торговими центрами або місцями активного дозвілля будуть доставляти дискомфорт і незручність.
Архітектурно-планувальні рішення будинку
Вибір матеріалу основних конструкцій і стін впливає на шумоізоляцію, термоізоляцію приміщення і його зовнішній вигляд. Перегородки, виконані з цегли, захищають від зайвого шуму і краще тримають тепло взимку і прохолоду влітку. Панельні або монолітні конструкції зводяться швидше і є високоміцними.
У будинках існує два варіанти опалення. Якщо теплопостачання централізовано, то сезонне включення і виключення відбувається у всьому будинку одночасно і з однаковою температурою теплових приладів. Зменшити силу тепловіддачі можна, якщо є власні регулятори на радіаторах. А зменшити оплати допоможуть теплові лічильники. Як правило їх можна встановити тільки в нових будинках через особливості внутрішньобудинкових теплових мереж. При цьому плата не буде фіксована. А буде залежати від кількості використаного тепла, відповідно до даних систем обліку. При індивідуальному опаленні власник має право сам розпоряджатися терміном початку і закінчення опалювального сезону. Ціна за послугу складається з урахуванням споживання енергоносія.
Репутація забудовника
Але починати свій вибір потрібно з надійності забудовника, перевірки та оцінки якості всіх правовстановлюючих і дозвільних документів на будівництво. А також акредитації в банку. Незайвим буде ознайомитися з відгуками про продавця нерухомості на різних форумах в Інтернеті і соціальних мережах. Необхідно уважно вивчити інформацію з офіційного сайту забудовника, де повинна бути виставлена вся правова і робоча документація.
Коли вибір конкретної квартири зроблений, важливо перевірити документи забудовника. На жаль, в наших реаліях покупка нерухомості на первинному ринку – це завжди ризиковано. Однак, ці ризики можна принаймні мінімізувати. І не купити квартиру в будинку з явними і очевидними проблемами.
Оскільки питання перевірки документів є специфічним, ми радимо для його вирішення звернутися до знайомих юристів. Які мають досвід у вирішенні подібних питань. І до таких, думці яких Ви довіряєте.
Як вибрати та купити квартиру в новобудові Києва
Очевидним є той факт, що покупка житла на вторинному ринку пов’язана зі значно меншою, мінімальною кількістю ризиків. Тим не менш, все більше киян планують вибрати і придбати квартиру саме в одній з численних новобудов Києва. Серед основних аргументів для такого рішення можна виділити наступні:
- Будівельні матеріали, що відповідають сучасним вимогам. У тому числі з точки зору енергоефективності як влітку, так і взимку.
- Комунікації без значного фізичного зносу. Можливість поставити лічильники на опалення, що дозволяє істотно економити на квартплаті кілька місяців в році.
- Поліпшені планування. Зокрема, за рахунок більшої площі кухні та передпокою.
- Наявність різноманітної інфраструктури безпосередньо в самому житловому комплексі. Як мінімум зазвичай присутній продуктовий магазин і перукарня. Або, наприклад, тренажерний фітнес-зал.
- Відносно низька вартість квартири без ремонту. При цьому вартість самого ремонту (оздоблювальних робіт) значно нижча в порівнянні з квартирами в старих будинках.
Якщо рішення про покупку прийнято, можна переходити до головного:
Не поспішайте і не гарячкуйте!
Головне, що потрібно пам’ятати оцінці нерухомості будь-якого виду з точки зору доцільності купівлі: покупка повинна бути максимально продуманою. Ніякі емоції та поспіх неприпустимі, якщо Ви не хочете потім шкодувати про те, що погарячкували.
Не пошкодуйте часу і подивіться якомога більше самих різних варіантів. У процесі таких переглядів Ви крім усього іншого можете в розмові з продавцем дізнатися про якісь фактори, які раніше не брали до уваги.
Постарайтеся проаналізувати загальну ситуацію з оцінкою квартир в новобудовах Києва і тенденціями їх зміни. Якщо ціни мають тенденцію до зниження, у Вас є хороша можливість отримати додаткову знижку від забудовника. Особливо в разі стовідсоткового розрахунку без використання розстрочки або кредитних коштів.
Місце розташування – найважливіший параметр житлового комплексу
Вважається, що в Києві, чим ближче житло розташоване до центру, тим воно престижніше. І, відповідно, квартири в нових будинках центральної частини міста коштують значно дорожче. Однак, є привід задуматися, а чи потрібна саме Вам квартира в центрі столиці? З її пробками, хаотичною парковкою, загазованістю та практично повною відсутністю рекреаційних зон.
Можливо, набагато комфортніше буде жити якраз таки подалі від галасливого центру. Але з можливістю гуляти в лісопарковій зоні або берегом Дніпра.
Крім очевидного фактора розташування новобудови на оцінку квартири будуть також впливати:
- Розмір та інфраструктура житлового комплексу. Наявність на території або поруч школи, дитячого садка, супермаркету, фітнес-клубу.
- Планування квартири. Дешеві варіанти часто характеризуються витягнутою кухнею, недостатньою для комфортного користування площею санітарних вузлів.
- Загальна площа квартири. Як правило при однаковій кількості кімнат вартість квадратного метра зростає зі зменшенням загальної площі житла.
- Загальні архітектурно-планувальні рішення по дому. Чим менше загальна кількість квартир в будинку, тим комфортніше в ньому буде жити. Часто сьогодні на ринку пропонуються варіанти «сучасних гостинок» з довгими коридорами і переважанням однокімнатних квартир. Зрозуміло, що комфортніше буде жити в під’їзді на 100 дво – або трикімнатних квартир, ніж на 200 однокімнатних. Особливо ці незручності проявляються в проблеми паркування і часу очікування ліфта в години пік.
- Торгова марка і довіра, якою користується забудовник на ринку нерухомості Києва. Важливо звертатися увагу не тільки на те, чи здає він вчасно і якісно будинки в експлуатацію. Але і на те, як надалі розвивається доля будинку. Чи немає проблем з теплим фасадом, ліфтами, чи не нав’язує забудовник свою компанію з обслуговування будинку з «космічними» тарифами тощо.
- Стадія готовності будинку. Зрозуміло, що чим нижче ступінь готовності, тим нижче ціна, але і ризики при цьому значно вище.
Підсумуємо коротко
Вирішивши купити квартиру в новобудові, людина повинна врахувати безліч нюансів: юридичний статус житла, форму договору, розташування майбутнього будинку, інфраструктуру житлового комплексу, поверх і планування обраного об’єкта. Та багато іншого. Пропонуємо Вашій увазі важливі рекомендації, які варто враховувати, вибираючи житло в новобудові.
Кожен покупець володіє певним бюджетом. Тому, в першу чергу, квартира в новобудові Києва повинна відповідати наявним у розпорядженні фінансам. Далі фахівці рекомендують слідувати певному алгоритму.
1. Вибір потрібного поверху
Поверховість, як ніякий інший критерій вибору квартири, як і раніше, оповитий стереотипами та міфами з минулих епох житлового будівництва. Почнемо з того, що житло на перших поверхах не часто не зустрінеш в столичних новобудовах, тому найнижчий житловий поверх – це другий. Ніяких проблем з вогкістю, шумом або запахами з вулиці там не буде. Плюс поломка ліфта не обернеться трагедією. Однак і верхні поверхи, в тому числі, останній, нічим не гірше. Сучасні технології будівництва виключають протяги і протікання, а ліфтове та інше гучне обладнання, яке зазвичай розміщують на горищі, надійно звукоізольоване. Докладніше про вибір поверхів в новому будинку радимо прочитати в нашій окремі статті, адже питання цікаве і дуже важливе!
2. Вирішіть, чи потрібне вам оздоблення від забудовника
Сьогодні на ринку новобудов Києва, як і в інших регіонах, все ще переважають проекти з чорновою обробкою, в яких квартири передаються власникам без оздоблення стін і підключених санітарних приладів. Це дозволяє вигадати власний дизайн, але ремонт коштує не дешево, та й терміни заселення зсуваються. Тому все більшою популярністю користуються квартири з оздобленням від забудовника. Дизайн буде не унікальним, проте ремонт від девелопера обійдеться на 20-30% дешевше. І відсвяткувати новосілля можна буде відразу після введення будинку в експлуатацію. Іноді зустрічається і проміжний варіант: передчистове оздоблення або “white box” (від англійської – «біла коробка»). В даному випадку забудовник зводить міжкімнатні перегородки, розводить комунікації по квартирі, вирівнює стіни, проводить підготовку підлоги. Покупцеві залишається зробити косметичний ремонт.
3. Вивчіть інфраструктуру житлового комплексу
У сучасних проектах забудовники часто передбачають власну інфраструктуру. Чим більше за своїми масштабами проект, тим більша ймовірність, що в ньому з’явиться власний дитячий садок, школа, поліклініка та паркінг. Однак нерідко забудовники замовчують про те, що соціальні об’єкти будуть вводитися на пізніх стадіях будівництва. А першим новоселам доведеться чекати можливо не один рік. Уточнюйте цю інформацію заздалегідь. Крім того, говорячи про паркінгу, дізнайтеся кількість машиномісць в ньому та число квартир в проекті. В ідеалі їх співвідношення повинно бути 1:1, і чим ближче до цього показника, тим краще.
4. Зверніть увагу на транспортну доступність ЖК
Якщо Ви звикли користуватися громадським транспортом, то при виборі житла, слід віддати перевагу новобудові в безпосередній близькості від зупинок маршрутів транспорту. Якщо ж Ви пересуваєтеся на особистому авто, варто оцінити ситуацію з дорожньою мережею, «пробками», парковками. Не нехтуйте також вивченням планів розвитку транспортної інфраструктури всього району: можливо поруч з вподобаним ЖК в “ведмежому кутку” вже будується нова станція метро або нова дорожня розв’язка.
5. Наведіть довідки про забудовника
На ринку житла працюють самі різні компанії: великі та маленькі, старі та нові. Не секрет, що час від часу відбуваються бізнес-помилки, або й афери, і будівництво будинку може «стати». Щоб не потрапити в ситуацію з довгобудом необхідно ретельно вивчити репутацію девелопера або забудовника вподобаного Вам проекту. Перевагу слід віддавати визнаним лідерам ринку з великим обсягом забудови та багаторічним досвідом роботи. Крім того, зверніть увагу на склад банків, що видають іпотеку квартири у проектах девелопера. Всі кредитори ретельно вивчають забудовника, тому факт співпраці з відомими крупними банками та іншими важливими інституціями говорить на користь надійності забудовника.
6. Уважно читайте договір
Перед підписанням договору, зверніть увагу на формати угод, які пропонують забудовники. Для квартири в споруджуваному будинку їх існує декілька видів. Але найнадійнішим варіантом, звісно, є договір купівлі-продажу для вже готового житла. Іноді забудовники пропонують різні форми попередніх договорів, коли ви укладаєте угоду про те, що в майбутньому підпишете основний договір, але гроші віддаєте зараз. Тому радимо звернутись по консультацію до юристів, досвіду та порядності яких Ви довіряєте.
