Продати квартиру без посередників – не таке складне завдання, яким воно може здатися на перший погляд. За бажання, наявності рішучості, часу та інших ресурсів кожен може продати квартиру без ріелтора. Головне – підготувати всі документи і зберігати уважність на всіх етапах угоди. Як відбувається продаж квартири без посередників, скільки це займає часу і які у цього способу є нюанси – розбираємося разом.
Про що тут йдеться:
1. Продаж квартири: з посередникам або без них
Продаж квартири самостійно або за допомогою ріелтора – обидва варіанти мають свої переваги та недоліки. Наприклад, продаючи квартиру з посередником, можна бути впевненими в тому, що процес займе мінімум часу, і участь власника в ньому буде теж мінімальною. Усе, що від нього вимагатиметься – бути присутнім під час підписання договору. До недоліків такого варіанта належить його вартість – ріелтору доведеться заплатити за роботу комісію. Зате вийде безпечно і швидко продати квартиру.
Зверніть увагу! Комісія, яку за свої послуги беруть рієлтори під час продажу квартир, варіюється, проте становить у середньому не менш як 2-3% від вартості житла, що реалізується. У деяких фахівців ставка фіксована, проте все залежить від конкретного регіону і складності угоди.
2. Підготовка до продажу квартири
Ухвалюючи рішення продавати квартиру без рієлтора, не вдаючись до послуг і допомоги посередників, важливо слідувати чітко за інструкцією і бути дуже уважними – ідеться про цінний актив, і помилка в діях може обійтися досить дорого. Втім, дотримуючись етапів інструкції, ризик помилки вдасться звести до мінімуму, і благополучно обійтися без послуг брокерів. Тим більше, що серед них є багато шахраїв, основною метою яких є тільки якомога швидше та дешевше продати вашу нерухомість, щоб отримати винагороду. Для цього в них існує декілька схем обману.
2.1. Оцінка квартири
Оскільки власник продає квартиру сам, без посередників, ціну за неї він теж призначає сам. Ключовий момент – оцінка має бути правильною, адекватною ринку і, бажано, очікуванням покупців. Це один із найважливіших етапів реалізації, від якого залежить, як швидко її можна буде самостійно продати квартиру.
Для того, щоб дізнатися середню вартість житла в конкретному регіоні або навіть у районі, можна вивчити сайти оголошень з продажу нерухомості або замовити професійну оцінку в одній з спеціалізованих компаній.
Ціна квартири під час продажу – завжди індивідуальний момент. Фактично вона формується на основі низки факторів:
- кількість кімнат;
- метраж квартири;
- планування житла – вартість квартири з ізольованими кімнатами буде вищою, ніж у випадку з об’єктом із суміжними кімнатами;
- поверх, на якому розташована квартира – особливо коли йдеться про перший або про останній поверхи. Взагалі то питання впливу поверху на вартість квартири заслуговує на розгляд в окремій статті;
- наявність інфраструктури в безпосередній близькості від будинку;
- наявність лоджії або балкона;
- вартість ЖКП – у літній та особливо у зимовий періоди.
Також варто враховувати характеристики району, його транспортну доступність, наявність поруч поліклінік, шкіл тощо.
Значення має впорядкованість території, прилеглої до будинку, місць для паркування машин.
Приклад:
Кирило вирішив продавати свою квартиру сам, але не знав, яку ціну вказати. Він вивчив оголошення про продаж нерухомості у своєму районі і навіть у своєму будинку, розрахував середню вартість таких об’єктів і визначив, за якою ціною хоче продавати квартиру. Оскільки йому потрібно було продати квартиру самостійно і швидко, він знизив ціну на 10%.
2.2. Як знайти покупця на квартиру без посередників
Після того, як нерухомість буде готова до продажу, можна переходити до пошуку потенційних покупців. Оскільки відбувається купівля-продаж без ріелтора, для початку власнику житла бажано зробити якісні, деталізовані фотографії об’єкта. Під час зйомки можна дотримуватися таких порад:
- використовувати не камеру смартфона, а професійне обладнання, та/або якісно обробити фото;
- прибратися у помешканні, видалити з кадру особисті речі та все зайве;
- додати в інтер’єр доречні предмети декору;
- проводити зйомку в сонячний день.
Далі потрібно скласти текст оголошення. У ньому потрібно буде прописати характеристики квартири, зробити акцент на її перевагах, і ненав’язливо згадати про недоліки – але тільки в тому разі, якщо вони є.
Що бажано прописати в тексті оголошення про продаж квартири:
- площа квартири;
- наявність або відсутність ремонту;
- поверх;
- стан будинку.
Можна подивитися тексти інших оголошень про продаж квартири і взяти кілька ідей на замітку.
Оголошення про продаж квартири можна розміщувати на тематичних сайтах і навіть у соціальних мережах. Такий спосіб публікації, як показує практика, працює і відрізняється високою ефективністю. Особливо якщо попросити знайомих і друзів «розшарити» оголошення на своїх сторінках.
3. Інструкція щодо самостійного продажу квартири
Після того, як оголошення буде опубліковано, власник має бути готовий до дзвінків і звернень від потенційних покупців. Бажано, щоб квартира мала акуратний і доглянутий вигляд – показ може бути призначений на будь-який час.
Приклад:
Денис опублікував оголошення про продаж своєї квартири на спеціалізованому сайті. Припускаючи, що йому доведеться приймати велику кількість дзвінків, молодий чоловік заздалегідь придбав сім-карту з іншим номером і вказав його в оголошенні – спеціально для зв’язку з потенційними покупцями. Окрема сімкартка – гарна ідея, інформація про продаж потрапляє у внутрішній бази даних агенцій нерухомості. І потім по вже неактивній об’яві можуть телефонувати ще протягом навіть декількох років.
З потенційними покупцями, які приходять на перегляд квартири, варто розмовляти максимально коректно, чесно відповідаючи на їхні запитання, «підсвічуючи» переваги об’єкта. Рекомендується попередньо скласти перелік аргументів на користь квартири, щоб озвучувати їх покупцеві.
Покупці, які приходять на огляд квартири, з високою часткою ймовірності будуть торгуватися, і до цього власник житла має бути готовий. Бажано заздалегідь визначити, яке саме зниження вартості може бути прийнятним, і чітко дотримуватися цієї величини, не даючи себе збити з пантелику і вмовити.
4. Алгоритм самостійного продажу квартири: угода
Після того, як покупець знайшовся і висловив готовність купити квартиру, і коли всі домовленості щодо її вартості було досягнуто, починається один з найвідповідальніших етапів – підготовка до майбутньої угоди. На цьому етапі потрібно оформити завдаток, аванс або попередній договір, а тільки потім переходити вже до безпосередньої підготовки основної угоди купівлі-продажу.
4.1. Договір завдатку
Договір завдатку – необхідний документ, який буде використовуватися як підтвердження серйозності наміру як з боку покупця, так і з боку продавця. У ньому прописується і регламентується:
- намір покупця придбати квартиру і передача продавцю заздалегідь обумовленої суми;
- намір продавця реалізувати квартиру конкретному покупцеві за зафіксованою ціною.
Крім того, у договорі прописуються і санкції для тих випадків, коли від угоди вирішить відмовитися будь-хто з учасників, або відразу обидва учасники. Так, якщо покупець вирішить відмовитися від придбання житла, він матиме право залишити завдаток собі. А ось якщо господар квартири передумає продавати її конкретному покупцеві, він повинен буде повернути завдаток, причому в подвійному розмірі.
4.2. Договір купівлі-продажу
Безпосередньо перед проведенням операції власник квартири повинен буде зібрати всі документи, які можуть знадобитися. Увагу слід приділити замовленню оцінки нерухомості, адже її оціночна вартість напряму вливає на розмір податків, які потрібно буде сплатити державі. Список таких документів для вашого конкретного випадку можна дізнатися у нотаріуса. Крім того, потрібно заздалегідь подбати і про те, щоб з квартири були виписані всі мешканці. Це важлива умова для того, щоб правильно і швидко оформити продаж без ріелтора.
Як правило, договір купівлі-продажу оформляють у нотаріальній конторі. Підпис на ньому продавець ставить тільки після того, як гроші за квартиру будуть ним отримані. Крім того, він повинен буде написати розписку із зазначенням того, що покупець у повному обсязі з ним розрахувався.
5. Передача грошей
Необхідно заздалегідь визначити і домовитися, яким чином і яким способом буде передано гроші під час розрахунку. Нині практикується кілька способів, кожен із них має свої нюанси, і їх потрібно враховувати під час вибору.
5.1. Банківська комірка
Якщо для передання грошей використовується банківська комірка, усе відбувається так:
- покупець квартири бере в оренду в банківському депозитарії сейф і підписує з фінансовою організацією договір – у ньому зазначаються конкретні умови доступу до сейфа для продавця, це може бути, наприклад, договір купівлі-продажу;
- продавець бере в оренду сейф і поміщає в нього розписку, що підтверджує факт отримання коштів. Розписку покупець має право забрати тільки після того, як угоду буде проведено на зазначених у договорі умовах.
Приклад:
Дмитро купував квартиру в Анатолія, для розрахунку обрали банківську комірку. Під час заповнення комірки були присутні і Анатолій, і Дмитро, як учасники угоди. Анатолій зміг перерахувати гроші в сейфі, а Дмитро побачив, що розписка на місці – обидва учасники зрозуміли, що все гаразд і обману немає.
5.2. Депозит у нотаріуса
Нотаріус має право провести угоди купівлі-продажу квартири через власний рахунок:
- прийняти кошти у покупця;
- передати кошти продавцю.
Це цілком безпечна і грамотна угода, але варто враховувати, що це платна послуга, і в загальну суму з високою часткою ймовірності ввійде банківська комісія – у різних фінансових організаціях вона може варіюватися.
5.3. Готівкові кошти
Найпростіший, але, водночас, і найризикованіший спосіб, коли гроші фактично міняються на розписку про те, що продавець їх отримав. Дуже важливо поставитися до підрахунку грошей уважно, кожну купюру слід переглянути й оцінити на предмет справжності.
Якщо в якості розрахунку за угодою обрано готівку, її рекомендується передавати або при свідках, або під камерами спостереження. Оптимальний варіант – кабінет нотаріуса. Факт передання грошей, процес їхнього підрахунку, згода одержувача з тим, що йому видають усю суму, – це має бути підтверджено й зафіксовано: згодом це може допомогти учасникам угоди, якщо вони зіткнуться із шахрайством.
6. Підбиваємо підсумки
Уникнути ризиків і самостійно провести операцію можна, якщо в розпорядженні є покрокова детальна інструкція. Необхідно звірятися із законами на кожному етапі підготовки угоди та її здійснення, і бути дуже уважними. Бажано заручитися підтримкою юриста як мінімум для разових консультаційних послуг. У цьому випадку вийде продати квартиру або будинок без послуг ріелтора, тобто суттєво зекономити.
