В соответствии с пунктом 1 Положения о Государственной службе геодезии, картографии и кадастра, утвержденного постановлением Кабинета Министров Украины от 14 января 2015 года № 15, Госгеокадастр является центральным органом исполнительной власти, реализующим государственную политику, в частности, в сфере земельных отношений. Согласно из подпунктом 53 пункта 4 Положение Госгеокадастр предоставляет разъяснения по вопросам, относящимся к его компетенции.
Закон Об оценке земель
Правовые основы проведения оценки земель и профессиональной оценочной деятельности в сфере оценки земель в Украине определены Законом Украины «Об оценке земель» (далее – Закон).
Согласно статью 12 Закона нормативно-методическое регулирование оценки земель осуществляется в соответствующих нормативно-правовых актах, устанавливающих порядок проведения оценки земель, организации и выполнения землеоценочных работ, состав и содержание технической документации и отчетов по экспертной денежной оценке земельных участков, требования к ним, порядок их выполнения.
Нормативно-правовые акты по проведению оценки земель утверждаются Кабинетом Министров Украины.
Методика экспертной денежной оценки земельных участков
Методика экспертной денежной оценки земельных участков (далее – Методика), утвержденная постановлением Кабинета Министров Украины от 11 октября 2002 г. № 1531 (с изменениями).
Пунктом 4 Методики установлено, что информационной базой для экспертной денежной оценки земельных участков могут быть:
- документы, подтверждающие права, обязательства и ограничения использования земельного участка;
- материалы о физических характеристиках земельного участка, качестве почв, характере и состоянии земельных улучшений, их использовании согласно законодательству;
- сведения о местоположении земельного участка, природных, социально-экономических, историко-культурных, градостроительных условиях его использования, экологическом состоянии и состоянии развития рынка недвижимости в районе расположения земельного участка;
- информация о ценах продажи (аренды) подобных объектов, уровне их доходности, времени экспозиции объектов этого типа на рынке;
- данные о расходах на земельные улучшения и операционные расходы, сложившиеся на рынке, а также о доходах и расходах производства и реализации сельскохозяйственной и лесохозяйственной продукции;
- проекты землеустройства, схемы планирования территорий и планы земельно-хозяйственного устройства, согласно которым предполагается изменение существующего использования земельного участка, что может повлиять на стоимость объекта оценки;
- другие данные, влияющие на стоимость объекта оценки.
Процедура проведения экспертной денежной оценки определена разделом . IX Методики.
Пунктом 49 Методики предусмотрены, в частности, обследование земельного участка и изучение ситуации на рынке земли.
Порядок проведения экспертной денежной оценки земельных участков
Подпункт 2.2 пункта 2 Порядка проведение экспертной денежной оценки земельных участков, утвержденного приказом Государственного комитета Украины по земельным ресурсам от 9 января 2003 г. № 2, зарегистрированного в Министерстве юстиции Украины 23 мая 2003 г. под № 396/7717, предусматривает, что обследование земельного участка и изучение ситуации на рынке земли включает предварительное изучение ситуации по объекту и цели оценки для составления задания на оценку и заключение договора о ее проведении и обследовании и изучение ситуации на рынке во время проведения оценки.
Указанными нормативно-правовыми актами предусмотрено обследование объекта оценки, которое включает осмотр земельного участка или его части. При этом законодательство не определяет конкретных требований к проведению осмотра.
Национальный стандарт №1
В то же время Национальным стандартом № 1 «Общие положения оценки имущества и имущественных прав» (далее – Национальный стандарт), утвержденным постановлением Кабинета Министров Украины от 10 сентября 2003 г. № 1440 (с изменениями), определены общие требования к проведению независимой оценки имущества.
Согласно пунктом 51 Национального стандарта № 1 независимая оценка имущества проводится, в частности, в такой последовательности:
- заключение договора на проведение оценки,
- знакомство с объектом оценки,
- сбор и обработка исходных данных и другой информации,
- необходимой для проведения оценки,
- идентификация объекта оценки и связанных с ним прав
- анализ возможных ограничений и оговорок, которые могут сопровождать процедуру проведения оценки и использования ее результатов.
В соответствии с пунктом 52 Национального стандарта № 1 оценщик самостоятельно осуществляет поиск информационных источников (за исключением документов, предоставление которых должен обеспечить заказчик оценки согласно договору), их анализ и изложение обоснованных выводов. При этом оценщик должен проанализировать все информационные источники, связанные с объектом оценки, тенденции на рынке подобного имущества, информацию о соглашениях по подобному имуществу, которые используются при применении сравнительного подхода, и другую существенную информацию. При неполноте указанной информации или отсутствии ее вообще в отчете об оценке имущества указывается негативное влияние этого факта на результаты оценки.
Собранные оценщиком исходные данные и другая информация должны отражаться в отчете об оценке имущества со ссылкой на источник их получения и в приложениях к нему с обеспечением режима конфиденциальности в соответствии с условиями договора на проведение оценки имущества и с соблюдением требований законодательства (пункт 54 Национального стандарта № 1).
В соответствии с пунктом 56 Национального стандарта № 1 отчет об оценке имущества, состоящего в полной форме, должен содержать, в частности , письменное заявление оценщика о качестве использованных исходных данных и другой информации, личный осмотр объекта оценки (в случае невозможности личного осмотра – соответствующие объяснения и обоснования оговорок и предположений об использовании результатов оценки), соблюдение национальных стандартов оценки имущества и других нормативно-правовых актов по оценке имущества во время его проведения, другие заявления, которые важны для подтверждения достоверности и объективности оценки имущества и заключения о его стоимости.
Таким образом, осмотр объекта оценки может быть проведен путем использования технических средств наблюдения с определенного расстояния, в том числе изображений, полученных с помощью летательных аппаратов и спутников, других инструментов для работы со спутниковыми данными.
Учитывая указанное в случае невозможности личного осмотра оценщиком объекта оценки (расположение земельного участка на временно оккупированной территории Украины, в перечне населенных пунктов, на территории которых органы государственной власти временно не осуществляют свои полномочия, и перечня населенных пунктов, что расположены на линии столкновения, в случае невозможности четко идентифицировать границы земельного участка в натуре, в труднодоступных природных условиях (горных зонах, заболоченных местностях, внутри обрабатываемых массивов сельскохозяйственных земель и т.п.), на территории, подвергшейся радиоактивному загрязнению вследствие Чернобыльской катастрофы, при недопущении оценщика для обследования имущества при исполнительном производстве и т.п.) оценщик проводит экспертную денежную оценку земельного участка и предоставляет в отчете объяснения, обоснования и оговорки относительно использования такой оценки.
Письма Госгеодадастра
Обращаем внимание, что письма Госгеокадастра, в одном из которых предоставлено это разъяснение, не является нормативно-правовыми актами, а носят лишь информативный характер, и не устанавливают правовых норм.
