В процессе поиска квартиры чаще всего покупатель натыкается на посредников. Практически все объявления, которые попадаются в процессе поиска, так или иначе были составлены риелторами. Именно поэтому связаться с реальным владельцем квартиры бывает крайне сложно. Рассказываем, как не попасться на уловки риелторов и не потерять лишние деньги на комиссионных для посредников.
Обман в объявлениях
Очень часто риелторы размещают в интернете множество объявлений с целью завлечь потенциального клиента. На самом деле квартира, которую человек видит в объявлении, скорее всего даже не существует. Это делается для того, чтобы как можно больше людей связались с посредником, который будет предлагать посмотреть различные варианты на продажу.
Если же попросить риелтора показать понравившийся вариант, то он обычно отвечает, что эта квартира уже продана. Но есть возможность посмотреть вместо неё другие, похожие и даже лучшие. Благодаря такому обману покупателей, риелторы просто ищут новых клиентов, на которых можно в дальнейшем заработать.
Но существуют способы определить такие объявления. Чаще всего предоставляется неполная информация. Например, нет данных про этаж, площадь или местоположение. При этом другие характеристики могут быть достаточно противоречивыми. Также следует обратить внимание на объявления, к которым прикреплены слишком хорошие фотографии, их наверняка просто взяли на другом сайте. А если стоимость кажется явно заниженной, то звонить по такому объявление вообще не стоит.
Необходимо понимать, что главной задачей подобных объявлений является поиск потенциального покупателя, который в дальнейшем должен будет сотрудничать именно с этим посредником.
Реальный вариант с телефоном посредника
Еще одним популярным способом, который часто применяют мошенники-риелторы, является фактическое воровство реальных объявлений от владельцев квартиры. Посредник размещает чужое объявление от своего имени, чаще всего без разрешения владельца.
Когда потенциальный покупатель звонит по объявлению, он думает, что связывается с владельцем, однако попадает на посредника. В дальнейшем покупатель вынужден выяснять, кто реальный владелец жилья, а кто просто хочет получить комиссионные от сделки. Необходимо сказать о том, что размер комиссионных, которые покупатель вынужден будет оплатить, нередко достигает 2000$.
Если желания платить посреднику нет, то следует искать сайты, где объявления о продаже размещают настоящие владельцы недвижимости.
Я не риелтор, а просто знакомый
Посредники нередко указывают в объявлении, что квартиру продает собственник. Но уже при первом взаимодействии выясняется, что покупатель связался со знакомым, родственником, другом, который просто помогает продать. Если вы думаете, что в данной ситуации не придется платить комиссионные, то это совсем не так.
После того как покупатель пришел посмотреть квартиру, выясняется, что жилье продают через посредника, которому нужно заплатить. А в телефонном разговоре покупателя обманули для того, чтобы он просто пришел.
Такие ситуации являются крайне неприятными, ведь покупатель понимает, что его банально «разводят». Человек хотел найти квартиру от хозяина, но снова наткнулся на жулика-посредника.
И только после того, как потенциальный покупатель посмотрит квартиру, поднимается вопрос о ее стоимости. Именно в этот момент и выясняется, что посредник, который представился просто знакомым, хочет получить свою комиссию. Естественно, тратить свои силы и драгоценное время на подобные ситуации не хочется, поэтому лучше знать об этом заранее.
Психологические приемы
Нередко посредники не сразу показывают то, что хочет покупатель. Клиента водят по страшным и убитым квартирам, которые лишь отчасти соответствуют его ожиданиям. Затем посредник говорит, что буквально пару часов назад появился еще один вариант, который устроит покупателя. И действительно, новый вариант хороший, полностью соответствует всем запросам. Особенно на контрасте с просмотренными до этого «бомжатниками».
Суть данной схемы заключается в том, что хороший вариант был изначально, но риелтор хотел надавить на покупателя, сделать его более податливым и готовым к покупке сразу. Естественно, после просмотра ужасных квартир, человек сразу же соглашается на покупку, а нередко даже платит больше, чем оценивается квартира в действительности.
Квартиру показывают только в определенное время
Основной задачей риелтора является продажа квартиры любыми способами и получение комиссионных. Именно поэтому посредники никогда не акцентируют внимание на недостатках жилья. Например, если в доме буйные соседи, то квартиру обязательно будут показывать только утром, когда все еще спят. А если наблюдаются проблемы с парковкой, то квартиру можно будет посмотреть только в будний день, когда все уедут на работу, и машин во дворе практически не будет.
Если из окон квартиры открывается ужасный вид, то потенциального покупателя пригласят только в темное время суток. Именно поэтому следует осматривать понравившуюся квартиру несколько раз, причем обязательно в разное время суток, в будние и выходные дни.
Бывает и так, что вид из окна радикально меняется в зависимости от поры года. В нашей практике был случай продажи квартиры в Киеве на ул. Антоновича. Весной и летом из окна открывался вид на зеленый парк, именно так рассказывали приезжим. Осенью же и зимой, когда листва с деревьев опадала, вид открывался совсем другой. Могилы и кресты Байкового кладбища, над которыми сверху дымит крематорий. Конечно, для некоторых людей такой вид не проблема. Но другие вряд ли бы осознанно купили квартиру с такой особенностью.
Подставные покупатели
Когда посредник видит, что клиенту точно подходит квартира, то он начинает торопить с покупкой, не давая времени на размышление и возможности немного снизить цену. Для этого применяются различные приемы. Например, во время того, как вы будете смотреть квартиру, неожиданно придут еще одни покупатели. Таким образом, создается искусственный спрос на жилье и видимость ажиотажа, тем самым подталкивая к покупке без торга.
Еще один популярный способ обмана заключается в том, что риелтору якобы звонят по телефону другие покупатели, которые готовы внести первый платеж, если собственник немного уступит. Риелтор говорит, что квартиру можно взять прямо сейчас без торга, иначе ее купят другие. Это довольно старый, однако все же действенный и популярный способ психологического давления на покупателей. Которым риелторы активно пользуются и сегодня.
Аванс за квартиру отказываются вернуть
Многие посредники не понимают разницы между авансом и договором задатка. Или просто делают вид, что не понимают, чтобы обмануть клиента и нажиться на этом. Однако между этими терминами есть существенная разница с юридической точки зрения. Риелторы часто говорят о том, что предварительно нужно оформить задаток. Но его даже нельзя упоминать в тексте предварительного договора про куплю/продажу жилья.
В тексте стандартного договора, процесс передачи финансовых средств принято называть авансом или суммой обеспечения. Каждый покупатель должен знать о том, что задаток нельзя юридически закрепить в предварительном договоре.
Еще один обман нередко заключается в том, что покупателю отказываются возвращать аванс под видом того, что он был частью задатка. Однако стоит понимать, что практически во всех ситуациях, как бы это ни было закреплено в тексте предварительного договора о купле/продаже, оформляется именно аванс.
Конечно, в договоре обязательно будет закреплена сумма обеспечения и размер штрафа, который является компенсацией для владельца в случае отказа от покупки. Однако если в тексте сказано именно про аванс, то его должны полностью вернуть. Если покупателю говорят, что это был задаток и отказываются вернуть средства, то его обманывают.
Ненастоящие объявления
Как в Сети, так и на столбах, возле подъездов можно часто встретить объявления, в которых говорится про покупку квартиры для себя. Человек, желающий продать квартиру, звонит по объявлению в надежде, что связывается с реальными покупателями. Однако в действительности такие объявления чаще всего являются просто приманкой посредника, который хочет набить себе клиентскую базу.
Благодаря такой уловке брокер просто ищет квартиры, после чего предлагает их другим людям. Чтобы риэлтор не обманул, стоит быть крайне внимательным и не реагировать на такие объявления.
Как риелторы сбивают цену
Чтобы продать квартиру как можно скорее, посредники используют самые разные способы. Например, риелтор может прийти с потенциальными клиентами, чтобы показать им квартиру. Покупателям все нравится, они хотят приобрести квартиру и даже предлагают аванс. Но вот стоимость для них слегка высокая, поэтому они просят немного скинуть.
Естественно, владелец недвижимости соглашается, ведь это реальный покупатель. И уступает, например, с 45 до 42 тысяч. Затем риэлтор говорит, что можно встретиться завтра для передачи аванса и подписания всех бумаг. Только вот на следующий день оказывается, что покупатели отказались, нашли вариант получше или просто передумали.
На самом деле не было никаких покупателей, которые передумали. В действительности посредник просто проверял, насколько вы готовы понизить оценку своей квартиры. После этого риэлтор будет предлагать вашу недвижимость по более низкой стоимости. А, если уже настоящие покупатели захотят торговаться, то цену придется понижать еще. Все это делается для того, чтобы как можно быстрее продать квартиру и получить комиссионные. Только вот от действий таких недобросовестных риэлторов страдают именно продавцы квартир.
Посредник снижает стоимость без ведома продавца
Это довольно популярный метод, которым пользуются риелторы. Например, посредник находит объявление о продаже квартиры. После этого он размещает такое же объявление со своими контактами, но с ценой, которая незначительно, но ниже. Это делается для того, чтобы просто завлечь потенциальных покупателей и набрать клиентскую базу. После этого покупатель свяжется уже не напрямую с продавцом, а с риэлтором, который и приведет его показывать квартиру.
К примеру, изначально квартира была выставлена на продажу настоящим владельцем за 50 тысяч. А риэлтор снижает стоимость до 49. При этом в поиске объявление с меньшей ценой показывается в первую очередь. Когда покупатель придет смотреть квартиру, он будет удивлен, почему стоимость выше, чем была указана. Естественно, сложится впечатление, что его просто хотят обмануть. Посредник действительно обманывает, но не только покупателя, но и продавца. Таким образом, брокер просто мешает продаже квартиры.
Риэлтор рассчитывает на то, что если реальному покупателю понравится квартира, а продавец увидит, что его недвижимость действительно хотят купить, то стоимость получится снизить. А посредник за свои услуги возьмет комиссию, заработав таким образом.
Можно сделать фото?
Чтобы разместить привлекательное объявление от своего имени, посреднику нужны новые, качественные фото. Для этого риелтор приводит посмотреть квартиру свою знакомую, которая под видом реального покупателя просит сделать пару фото. Которые она якобы хочет показать дома мужу.
Но через несколько дней эти фото будут размещены на всех площадках по продаже недвижимости от имени риелтора. Благодаря такой уловке посреднику будет намного легче продать квартиру и получить свой процент.
Обман с подставными покупателями
Нередко под видом реальных покупателей посредники приводят своих знакомых, которые просто являются актерами. Все это нужно для того, чтобы создать видимость активной работы, снизить стоимость для более быстрой продажи.
Такие действия риэлторов просто тратят ваше время. Люди, которые не собираются покупать квартиру, просто ходят, смотрят, создают ажиотаж. И хорошо, если посредник предупреждает о визите, но ведь он может нагрянуть и без звонка, создав явные неудобства хозяевам квартиры.
Настоящие покупатели, но не этой квартиры
Многие люди обращаются к риэлторам для того, чтобы они помогли им найти квартиру. В этом нет ничего плохого, ведь честный и добросовестный посредник может значительно облегчить и даже ускорить поиск. Но вот нечестный так называемый маклер, основной целью которого является продажа недвижимости в кратчайшие сроки, будет показывать клиентам все варианты, которые у него есть. Пусть они даже и заведомо не очень-то подходят потенциальному покупателю.
Чаще всего покупатели ищут какой-то конкретный вариант. Например, люди хотят купить двухкомнатную чешку под сдачу в аренду, не угловую, в спальном районе, первый и последний этаж даже не хотят рассматривать. А посредник ведет покупателей в однокомнатную хрущевку на первом этаже, показывает огромную двухкомнатную в новостройке и т.д.
Риэлтор будет показывать все квартиры, которые хоть немного похожи на то, что хотят покупатели. Следует понимать, что основной задачей посредника является именно продажа недвижимости в кратчайшие сроки. Поэтому нередко запросы покупателей игнорируются.
Бывает и так, что подобный обман является случайностью. Если риелтор никогда не был в квартире, но ведет показывать ее покупателям. Далеко не все посредники смотрят квартиры, которые продаются, перед тем, как показывать их клиентам-покупателям.
Но часто это делается специально, чтобы после просмотра десятка неподходящих вариантов, покупатель согласился на первую квартиру, которая ему более-менее подходит. Даже по завышенной стоимости.
Если посредник недобросовестный, а его основной целью является только и исключительно получение комиссионных, то он будет показывать вам все, что у него есть в поле зрения. Использовать различные уловки, обманывать и хитрить. Все это ради процента с продажи. В итоге из-за таких действий страдают как покупатели, так и продавцы квартир, которые тратят свое время и нервы, а реальная продажа может так и не состояться.
