Оценить квартиру в новостройке – такую задачу перед оценщиками недвижимости ставят довольно часто. Однако, не все заказчики понимают, в чем особенность проведения таких работ по сравнению с определением стоимости жилья или коммерческих помещений на вторичном рынке.
Определение стоимости имущественных прав на недвижимость
Сразу хотим обратить Ваше внимание на тот факт, что объектом оценки при выполнении подобных работ является не квартира, как объект недвижимости, а имущественные права на неё. Ведь часто самой квартиры может еще и не существовать, поскольку дом не достроен, а объектом купли-продажи выступает именно право получить в свое распоряжение имущество после того, как новостройка будет введена в эксплуатацию.
В некоторых случаях определить стоимость недвижимости довольно просто. Например, пусть нам необходимо провести оценку трехкомнатной квартиры в жилом комплексе Olympic Park. По состоянию на июль 2019 года, строительные работы там продолжаются, дом пока в эксплуатацию не введен. На сайте жилого комплекса указано, что трёхкомнатные квартиры предлагаются только в одной секции, и их стоимость составляет 18000 грн за кв.м.
Можно ли на этом поставить точку и сделать вывод о том, что стоимость трёхкомнатной квартиры в Olympic Park определена? В большинстве случаев цены, указанные на сайтах застройщиков, полностью соответствуют рыночной стоимости. Однако это не всегда так.
Для качественной оценки мы рекомендуем воспользоваться одним из сайтов объявлений по продаже недвижимости. Удобнее всего будет выбрать сайты, на которых есть раздел по продаже квартир именно в новостройках. Наша задача проверить, есть ли предложения по переуступке права требования на квартиры в нашем доме. Если у застройщика проблемы, инвесторы начинают массово пытаться продать свои права на будущие квартиры. Разумеется, с дисконтом относительно цен, заявленных на сайте застройщика.
В нашем случае по жилому комплексу Olympic Park в Дарницком районе Киева мы не нашли предложений по переуступке прав требования на квартиры. Из чего можно сделать вывод о том, что паники среди инвесторов нет, а у застройщика, как говорится, всё идёт по плану.
Можно ли теперь утверждать, что цены, указанные на сайте ЖК соответствуют рыночным. И можно ли на их основании провести оценку квартиры в новостройке? Мы считаем, что нет. Подобные работы часто заказывают в ходе различных судебных процессов (например, при разделе имущества при разводе супругов). Поэтому и все стороны процесса, и сам оценщик заинтересован в том, чтобы работа была выполнена максимально качественно. Мы в подобных случаях проводим анализ цен на квартиры в других новых домах и жилых комплексах. Причём таких, которые по своим характеристикам максимально схожи с нашим анализируемым объектом.
В первую очередь, безусловно, необходимо обращать внимание на местоположение недвижимости. В том числе с точки зрения доступности к крупным транспортным узлам (например, метрополитену). А также к зонам рекреации, таким как лес, озеро, река и так далее. Кроме того, основные характеристики у домов должны совпадать с нашим. В частности, стоит выбирать дома с аналогичным материалом заполнения стен и их утепления. Ну и, конечно, выбирать для сравнения объекты, которые находятся на аналогичной стадии строительства. Ведь, как известно, цена квадратного метра по мере завершения строительные работ растет не только до момента ввода дома в эксплуатацию. Но и даже последующие несколько лет по мере заселение дома жильцами и окончания проведения работ по внутренней отделке помещений.
Возвращаясь к нашему примеру с жилым комплексом Olympic Park, мы приходим к следующим выводам:
- Массовые предложения по переуступке прав требования на квартиры отсутствуют. Тем более с существенным дисконтом по сравнению с ценами на сайте застройщика
- Цены на сайте соответствуют средним по первичному рынку подобной недвижимости в Киеве.
Соответственно, можно с большой степенью вероятности утверждать, что рыночная стоимость имущественных прав равна ценам предложения на сайте застройщика.
Кто имеет право проводить оценку квартир в новостройках
Еще раз обращаем Ваше внимание, что объектом оценки в рассматриваемых нами случаях являются не квартиры, как таковые, а имущественные права на них. Поэтому оценщик, у которого открыта только специализация «оценка недвижимого имущества», не имеет права подписывать подобные работы. Для этого у оценочной компании должно быть открыто соответствующее направление профессиональной деятельности «Оценка имущественных прав».
