Любому предприятию для ведения хозяйственной деятельности необходимо офисное помещение. Для кого-то офис нужен для приёма клиентов, а для кого-то исключительно для размещения рабочих мест сотрудников. Но в любом случае грамотный подход к выбору помещения – необходимое условие для успешного ведения любого вида бизнеса.
При этом критерии выбора нежилой недвижимости практически не отличаются в зависимости от того, планируете ли Вы арендовать частное, государственное или коммунальное имущество. Мы уже писали об особенностях процедуры и оценки для аренды коммунального имущества, а также о том, кому выгодно арендовать помещения именно с такой формой собственности.
В этой статье мы кратко опишем основные факторы, на которые важно обратить внимание при выборе офиса. Ведь предложений по аренде офисных помещений на рынке довольно много. Но при этом выбрать действительно максимально подходящий именно для Вашего бизнеса вариант не всегда бывает просто.
На что обратить внимание при выборе офиса
Расположение и площадь
В первую очередь необходимо определиться с основными параметрами будущего офиса. Такими, как:
- Расположение недвижимости. Район города, привязка к транспортным развязкам.
- Общая площадь и архитектурно планировочные решения помещения (требования к планировке).
- Тип офиса. Для помещений «открытого типа» может быть важно расположение на первом или цокольном этаже, наличие отдельного входа, витрин и торгового зала.
Транспортная доступность
Важно обратить внимание на транспортную доступность рассматриваемого офисного здания. Хорошая доступность важна как для сотрудников, так и для будущих клиентов. Если планируется организация офиса открытого типа, плохая транспортная доступность может привести к тому, что клиент предпочтёт поездку к конкурентам. Даже если цены у них будут выше. Если же помещение планируется использовать в качестве бэк-офиса, который не будут посещать клиенты, логика выбора может быть другой. Иногда экономия на арендной плате за такие удалённые помещения настолько существенна, что делает целесообразным организацию индивидуального подвоза (транспортного сообщения) для сотрудников.
Строящиеся офисные центры
Обязательно необходимо проанализировать предложения в строящихся бизнес-центрах. Если договориться с собственником про будущую аренду еще на этапе строительства, можно изначально адаптировать параметры офиса именно под Ваши нужны. Например, путём установки или, наоборот, отказа от некоторых внутренних перегородок и других особенностях планировки. Также можно еще на этапе строительства проложить все инженерные коммуникации в соответствии с именно Вашими требованиями.
Площади общего пользования
Часто при аренде офисов (особенно большой площади) арендатор платит также за использования так называемых площадей общего пользования: коридоры, лестницы, технические помещения. Из практики проведения оценки недвижимости, в зависимости от класса офисного центра такие площади могут составлять 10-20% от общего размера арендуемого объекта. Исходя из этого, иногда бывает целесообразно оформить договор аренды покабинетно, чем арендовать весь этаж с огромным коридором. Часто хорошим вариантом могут быть помещения open-space, в которых можно добиться большей эффективности использования площадей по сравнению с коридорно-кабинетной системой.
Эксплуатационные расходы
В некоторых офисных центрах арендные платежи разбиты на несколько частей. Например, в офисе нашей оценочной компании около метро Левобережная, платежи разбиты на три части:
- Платёж собственнику помещения.
- Коммунальные услуги.
- Эксплуатационные услуги: охрана здания, уборка место общего пользования, обслуживание систем видеонаблюдения и так далее.
Также бывает, что платежей еще больше. Например, если владелец помещения физическое лицо (не предприниматель), арендатор как налоговый агент должен платить за такого «физика» подоходный налог и военный сбор. То есть важно внимательно изучить вопрос и понять полный объём всех арендных платежей, а не только их часть, которая идёт непосредственно собственнику недвижимости.
Офисное здание, доступ в помещение и парковка
Во многих офисных центрах парковка платная. При этом она небольшая, и паркомест может не хватать для всех желающих. Важно обратить на это внимание еще на этапе выбора офиса.
Уточните режим работы офисного центра. Можно ли попасть в помещение в выходные дни или в нерабочее время. Хорошо, если в бизнес-центре есть якорные арендаторы с именем «на слуху». Крупные компании грамотно и ответственно подходят к выбору помещений, поэтому их наличие в здании может косвенно говорить о качестве бизнес-центра.
