(АРХИВНАЯ СТАТЬЯ! Данные не актуальны)
В 2019м году мы получаем большое число звонков от клиентов, которым нужна оценка недвижимости физических лиц для её продажи. Во всех разделах нашего сайта мы стараемся обращать внимание, что такую услугу мы не оказываем. Более того, далеко не все оценочные компании делают такие работы. Люди не могут понять, в чём здесь дело, поэтому звонят, чтобы просто разобраться, как провести оценку для нотариуса при продаже имущества. Чтобы сэкономить Ваше время на поиск информации, мы и написали эту статью.
Обратите внимание! Речь идёт исключительно о недвижимости физических лиц и только для продажи и оформления наследства. А также о дарении имущества дальнему родственнику или постороннему человеку.
Какая разница для чего нужна оценка.
Мы уже много писали о том, что согласно Закону каждый отчет об оценке имеет четко определенную цель или функцию. При этом документ может быть использован исключительно для выполнения этой цели. Самыми популярными функциями оценки являются: продажа или дарение, предъявление в суде и определение стоимости для целей бухгалтерского учёта.
Казалось бы, какая разница, например, между подготовкой документов для продажи и для дарения. Ведь оба таких отчета оценщика делаются для предъявления у нотариуса. И сама процедура проведения похожа: анализируем объявления по продаже недвижимости и делаем вывод о вероятной цене нашего имущества.
Отличие же в том, что при проведении оценки имущества физических лиц для продажи необходима регистрация в базе данных Фонда государственного имущества Украины. Вот на этом моменте мы остановимся подробнее.
Регистрация отчетов оценщиков в базе данных ФГИУ.
Давайте рассмотрим данный вопрос «с двух сторон». Во-первых, необходимо понять, о какой регистрации идёт речь и зачем она нужна. Во-вторых, понять, почему не все оценочные компании предоставляют услуги по внесению результатов проведения оценки в этот реестр.
Что такое регистрация, для чего она нужна
Общеизвестно, что с тех пор, как появилась оценка недвижимости для целей налогообложения физических лиц, для недобросовестных оценщиков и их клиентов велико было желание исказить стоимость. Поскольку именно с оценочной стоимости рассчитываются налоги и обязательные платежи при оформлении сделки купли-продажи недвижимости.
Был достаточно длительный период, когда такие горе-фирмы определяли стоимость квартиры в Киеве в 49 тысяч грн. В результате государство недополучало налоги, а «белые» оценщики были неконкурентными. Ведь не все задумываются, что подобные заниженные оценки чреваты уголовными делами. Подписи в таких отчетах в большинстве случаев подделываются, печать сейчас тоже сделать для аферистов не проблема… Ну, в общем, нужно было что-то делать с этим явлением.
Исходя из этого, Фонд государственного имущества как регулятор оценочной деятельности в Украины, ввел обязательную регистрацию отчетов для целей налогообложения – а именно для продажи и для оформления наследства. Результатом проведения регистрации является присвоение документу уникального номера. Этот номер нужен для того, чтобы нотариус мог проверить, есть ли такой документ в базе данных. Если есть, – можно проводить сделку.
В этой базе данных есть ориентиры по стоимости недвижимости в разных районах Киева и других городов. Ниже этой стоимости зарегистрировать оценку нельзя. Таким образом, планировалось нечестным оценщикам что называется «перекрыть кислород». Однако на практике не всё получилось так, как планировалось.
Почему регистрация – это проблема для оценщиков
На практике всё выглядит не так красиво. Мы хотим обратить внимание на три главных аспекта, из-за которым, собственно, мы и не делаем оценку недвижимости физических лиц для продажи.
- Стоимость регистрации составляет около 1900 грн. Речь не об услугах оценочной компании, а о том, что указанную сумму нужно перечислить за регистрацию одной из нескольких частных компаний. То есть при стоимости работы по определению стоимости квартиры, например, в 2500 грн, 1900 грн из них нужно отдать за регистрацию результатов работы.
- Ориентиры по стоимости не всегда адекватны. В целом, описанная выше система, работает более-менее корректно. Однако по некоторым конкретным объектам бывают казусы. Система может пропускать только отчеты с явно завышенной стоимостью. Получаем ситуацию: клиент не доволен качеством работы, поскольку стоимость неадекватна, а лишние налоги никто платить не хочет. Однако работа уже сделана, и деньги за регистрацию заплачены.
- Оплата идёт не за саму регистрацию, а за её попытку. Часто бывает и так, что для того, чтобы зарегистрировать стоимость объекта недвижимости нужно более одной попытки. А каждая из них, как мы упоминали выше, стоит 1900 грн. Причины такой ситуации могут быть разные. «Не угадали» со стоимостью, поскольку в базе указан неадекватный ориентир (см. пункт 2). Или просто сбой системы. Понятно, что деньги за такие неудачные регистрации никто никому не возвращает.
- Недобросовестная конкуренция. Мы начинали с того, что вся эта история с регистрацией в базе данных затевалась для того, чтобы не допустить заниженной оценки и уклонения от налогов. Однако, на практике, полностью избавиться от такого явления не удалось. Регулярно появляются оценщики, которые пользуются техническим несовершенством электронного модуля и таки ухитряются регистрировать заниженные оценки. Для квартир это делается вводом в систему заведомо неправдивых данные. Например, состояние современного качественного дома указывается как неудовлетворительное и чуть ли не аварийное. Для квартир на Крещатике пишут, что они расположены в периферийной части поселка городского типа. Ну и так далее. Нужно сказать, что Фонд государственного имущества, регулярно забирает сертификаты у таких оценочных компаний, но они всё равно появляются, как грибы после дождя.
Исходя из этого, мы не определяем стоимость недвижимости физических лиц для продажи и для оформления наследства. Если же Вам необходима оценка для предъявления в суде, оформления договора дарения или для целей бухгалтерского и налогового учёта, – мы к Вашим услугам!
