В этой статье речь пойдёт только о недвижимости — квартирах, домах, земельных участках и нежилых помещениях. Для такого имущества в Украине существует два варианта оценки: классический отчёт от сертифицированного оценщика и электронная справка Фонда государственного имущества Украины (ФГИУ) об автоматической оценке. Разберёмся, когда достаточно справки, а когда придётся к оценщикам.
Справка ФГИУ: когда она подходит?
Сегодня в Украине любое заинтересованное лицо может бесплатно онлайн получить справку об автоматической оценке недвижимости. Для этого достаточно зайти в сервис Фонда государственного имущества Украины, указать адрес объекта и его характеристики. Система моментально сформирует электронный документ с уникальным регистрационным номером. Это просто длинный номер (21 цифра с дефисами, а не QR-код, как некоторые думают), который позволяет нотариусу проверить подлинность документа в реестре. Именно поэтому никаких печатей и подписей, в том числе электронных, на документе не предусмотрено и не нужно.
Интересно, что справку можно заказать не только на свою недвижимость, но и на чужую — база открыта для всех. Это удобно: каждый участник сделки может проверить данные заранее, ещё до похода к нотариусу.
С этой справкой собственник идёт к нотариусу для переоформления имущества — продажи, дарения или наследства. Нотариус обязан принять такой документ, ведь он внесён в Единую базу данных, которая является официальным государственным источником информации о стоимости объектов недвижимости. Основание — статья 172.3 Налогового Кодекса Украины .
Схема выглядит просто:
- Любое заинтересованное лицо бесплатно получает справку онлайн, введя адрес и основные характеристики недвижимости.
- В справке указывается оценочная стоимость имущества, рассчитанная автоматически.
- Если цифра вас устраивает, — справку можно смело нести к нотариусу.
- Если сумма занижена или завышена — можно обратиться к оценщику и заказать отчёт с правильной стоимостью, который в свою очередь будет зарегистрирован в том же государственном реестре. И, как и справка, будет иметь уникальные регистрационные номера, которые дают нотариусу возможность онлайн проверить подлинность документа.
Иногда автоматическая оценка может существенно отличаться от реальной рыночной цены. Например, при продаже гаража в одном из кооперативов на киевских Березняках реестр ФГИУ показал 100 тыс. грн., хотя фактическая цена сделки составляла около 200 тыс. грн. То есть оценочная стоимость оказалась заниженной практически вдвое. Это связано с тем, что автоматическая оценка рассчитывается на основе средних цен по похожим объектам, поэтому она не отражает реальное состояние конкретной недвижимости — её особенности, износ, планировку или сделанные улучшения. В данном случае, видимо, не было учтено, что продаваемый гараж был капитальным, а программа «ориентировалась» на многочисленные соседние металлические.
В таких случаях продавцы не всегда обращаются в профессиональную оценочную компанию: ведь в договоре купли-продажи указываются две суммы — рыночная (реальная) и оценочная. А налоги рассчитываются исходя из большей из них. Соответственно, если оценка оказалась меньше, чем реальная стоимость сделки, для сторон это не проблема, а, наоборот, экономия на услугах экспертов.
Поскольку вокруг этих двух цифр в договоре (цена продажи и оценочная стоимость) у клиентов возникает много вопросов, поясним подробнее. Юристы и опытные риелторы советуют указывать в договорах именно реальную стоимость продажи, а не заниженные цифры. Основные риски в такой схеме уклонения от налогов ложатся на покупателя. Если сделку признают недействительной (в том числе и по причине использования «поддельной» или некорректной оценки, как это формулируют правоохранительные органы), то вернуть удастся только ту сумму, которая зафиксирована в договоре. Поэтому фиктивное занижение цены может обернуться большими потерями для покупателя и лишними проблемами для обеих сторон.
Совет: еще на этапе переговоров стоит заранее проверить справку ФГИУ и сравнить её с рыночной стоимостью объекта. Если данные сильно отличаются, лучше обсудить с другой стороной сделки, какая сумма будет зафиксирована в договоре. Такой простой шаг помогает избежать недоразумений у нотариуса и снижает юридические риски в будущем.
Плюсы справки ФГИУ
Почему эта справка стала популярной среди риелторов, продавцов недвижимости и наследников, оформляющих права на имущество? У неё есть очевидные преимущества:
- Бесплатно. Никаких затрат, в отличие от платного отчёта оценщика.
- Быстро. Документ формируется онлайн за несколько минут.
- Удобно. Предоставляется нотариусу в электронном виде, можно даже не распечатывать, а показать с телефона.
- Подходит для большинства нотариальных действий. Продаёте квартиру, оформляете наследство или дарите земельный участок — справки полностью достаточно!
Когда без отчёта оценщика не обойтись
Самая распространённая ситуация, когда справка ФГИУ не подходит — это судебные дела. Автоматическая оценка формируется на основе усреднённых рыночных данных по аналогичным объектам и не учитывает особенности конкретной недвижимости: её состояние, уровень износа, планировку, прочие индивидуальные особенности. Между тем, суду для принятия решения необходима объективная и индивидуальная стоимость конкретного объекта, подтверждённая отчётом сертифицированного оценщика. При этом регистрация такого документа в Единой базе отчетов об не обязательна, поскольку это не оценка для целей налогообложения!
На практике нередко встречаются ситуации, когда стороны пытаются использовать справку ФГИУ вместо полноценной оценки для суда. Так, одни наши клиенты при подаче искового заявления приложили к документам справку об автоматической оценке, чтобы рассчитать размер судебного сбора. Но канцелярию суда такой документ, естественно, не устроил – пришлось заказать полноценный отчёт об оценке.
Был и другой случай — в процессе о разделе имущества после развода оппоненты наших клиентов представили справки автоматической оценки, где стоимость объектов недвижимости оказалась существенно и абсолютно очевидно заниженной. Их позиция заключалась в том, что «так посчитала государственная система, значит это и есть официальная цена». Однако суд указал, что такие справки не могут служить доказательством реальной стоимости, и назначил экспертизу, результаты которой подтвердили гораздо более высокую рыночную стоимость имущества.
Именно поэтому профессиональные оценщики всегда на первом этапе уточняют у клиента, для какой цели проводится оценка. В зависимости от ситуации — купля-продажа, бухгалтерский учёт или судебное разбирательство — документы оформляются по-разному. Еще раз дополнительно отметим, что для суда справка ФГИУ не подходит в принципе.
Почему некоторые нотариусы не принимают справку?
Причины бывают разные. Кто-то действительно впервые слышит о таком инструменте и работает «по старинке». Другие же понимают, что автоматическая оценка может оказаться ниже, чем цифры в отчёте оценщика, а значит — меньше будут обязательные налоги и сборы, которые рассчитываются именно от этой суммы. Для части нотариусов это означает меньше дополнительных доходов, поэтому они начинают чинить препятствия клиентам, настаивая на заказе полноценной экспертной оценки недвижимости. Нужно понимать, что такие требования незаконны!
Наша статья не направлена на то, чтобы дать полную и исчерпывающую юридическую консультацию по этому вопросу. Укажем на основное – в статье 172.3 Налогового Кодекса Украины сказано в частности следующее:
Доход от продажи объекта недвижимости … определяется исходя из цены, указанной в договоре купли-продажи, но не ниже оценочной стоимости такого объекта, рассчитанной модулем электронного определения оценочной стоимости Единой базы данных отчетов об оценке, или не ниже рыночной стоимости такого объекта, определенной субъектом оценочной деятельности (оценщиком).
и
По результатам определения оценочной стоимости объекта недвижимости … Единой базой формируется справка о его оценочной стоимости с автоматическим присвоением каждой справке уникального регистрационного номера.
Если лицо не соглашается с результатами автоматического определения оценочной стоимости объекта недвижимости, неделимого объекта незавершенного строительства/будущего объекта недвижимости, оно имеет право обратиться к субъекту оценочной деятельности (оценщику) с целью определения рыночной стоимости такого объекта.
То есть, если вы согласны результатом проведённой автоматической оценки, нотариус должен принять такую справку. При условии, конечно, что она будет действительна на момент сделки. А действует справка об автоматической оценке 30 календарных дней. Основание — Пункт 6 раздела ІІІ Порядка ведения единой базы данных отчетов об оценке.
Наша постоянная клиентка оформляла наследство квартиры от матери. Мы взяли для неё справку ФГИУ, которая показала стоимость около 1 млн. грн. Эта величина соответствовала уровню рыночных цен, поэтому клиента решила использовать справку. Нотариус сказал, что «такую бумажку» он не принимает и потребовал оценку квартиры. Клиентка знала, что справка имеет полную юридическую силу, и настояла на письменном отказе. После этого нотариус, понимая ответственность, всё же принял документ. В итоге сделка обошлась дешевле и без лишних трат денег и времени.
Мы в практике нередко сталкиваемся и с еще одной аферой, которую практикуют ушлые нотариусы. Если клиент не подкован юридически, его, как говорится, «берут в оборот». Сначала по каким-то надуманным причинам либо вообще без объяснений отказываются принимать справку об автоматической государственной оценке. Но тут же предлагают решить эту «проблему». Отправляют клиента к оценщику, работающему с нотариусом в сговоре. Ну а он уже в зависимости от конкретной ситуации «навешает лапши на уши», навяжет ненужные услуги, возьмёт за них втридорога (он же якобы идёт на встречу заказчику) и в итоге сделает оценку на ту же стоимость, которая фигурировала в справке. Обычно это те же оценщики, которые участвуют в схемах так называемых «Черных риелторов» и квартирных рейдеров.
Что делать, если нотариус отказывается принимать справку?
На практике бывают случаи, когда нотариусы по разным причинам отказываются принимать бесплатную справку об автоматической оценке недвижимости, хотя это прямо предусмотрено законодательством. У клиента в такой ситуации есть несколько стратегий защиты своих прав. Обычно выбирают одну из четырёх:
- Дать ссылку на эту нашу разъясняющую статью. 🙂 . Иногда достаточно показать нотариусу публикацию, где подробно объяснено, что справка ФГИУ является законным документом. Мы по тексту указываем ссылки на соответствующие нормативно-правовые акты, регламентирующие процедуру. Поэтому клиенты могут в качестве своих аргументов просто показать прямо на смартфоне эту статью. В большинстве случаев после этого возражения нотариуса исчезают.
- Попросить письменный отказ. Если нотариус всё же настаивает на своём, можно спокойно попросить у него письменный отказ принятия этого электронного документа с указанием причины. На практике многие нотариусы этого не делают, так как понимают: такие требования с их стороны незаконны. Очень часто после такого запроса они меняют свою позицию и не требуют предоставления лишних документов.
- Подать жалобу в Министерство юстиции Украины (как это сделать можно узнать на их «Горячей линии»). Этот орган рассматривает обращения граждан и может применить меры к нотариусу, который нарушает правила работы. Правда, этот путь занимает больше времени, поэтому используется реже, когда нотариус уже, как говорится, «достал» и клиент решил пойти на принцип. Такие жалобы очень «бодрят и мотивируют» нотариуса, ведь если их будет несколько, он может лишиться лицензии. Поэтому после них он часто сам звонит клиенту и предлагает «исправить недоразумение».
- Обратиться в другую нотариальную контору. Самый простой и быстрый путь — просто выбрать другого нотариуса, который работает в рамках закона. Сейчас в большинстве городов есть десятки таких специалистов, и найти того, кто примет справку ФГИУ, обычно не составляет труда. Тем более, что если квалификация у конкретного нотариуса насколько низкая, что он отказывается принимать официальные государственные документы, то не известно, сумеет ли он в принципе юридически правильно оформить вашу сделку и не «напортачить» ничего в реестрах.
Таким образом, у клиентов есть разные варианты защиты своих прав. И, что важно, все они опираются на действующее законодательство. Поэтому выбор стратегии зависит только от ситуации, наличия времени и вдохновения. 🙂
Справка ФГИУ про автоматическую бесплатную государственную оценку — это полноценный официальный инструмент для сделок с недвижимостью. Она экономит время и деньги, но требует от клиента уверенности в своих правах и готовности отстоять их, если нотариус попытается «завернуть» документ.
