Оцінити квартиру в новобудові – таке завдання перед оцінювачами нерухомості ставлять досить часто. Однак, не всі замовники розуміють, у чому особливість проведення таких робіт порівняно з визначенням вартості житла або комерційних приміщень на вторинному ринку.
Визначення вартості майнових прав на нерухомість
Відразу хочемо звернути Вашу увагу на той факт, що об’єктом оцінки при виконанні подібних робіт є не квартира як об’єкт нерухомості, а майнові права на неї. Адже часто самої квартири може ще й не існувати, оскільки будинок не добудований, а об’єктом купівлі-продажу виступає саме право отримати в своє розпорядження майно після того, як новобудова буде введена в експлуатацію.
У деяких випадках визначити вартість нерухомості досить просто. Наприклад, нехай нам необхідно провести оцінку трикімнатної квартири в житловому комплексі Olympic Park. Станом на липень 2019 року, будівельні роботи там тривають, будинок поки в експлуатацію не введений. На сайті житлового комплексу зазначено, що трикімнатні квартири пропонуються лише в одній секції, і їхня вартість становить 18000 грн за кв. м.
Чи можна на цьому поставити крапку і зробити висновок про те, що вартість трикімнатної квартири в Olympic Park визначена? У більшості випадків ціни, зазначені на сайтах забудовників, повністю відповідають ринковій вартості. Однак, це не завжди так.
Для якісної оцінки ми рекомендуємо скористатися одним з сайтів оголошень з продажу нерухомості. Найзручніше буде вибрати сайти, на яких є розділ з продажу квартир саме у новобудовах. Наше завдання перевірити, чи існують пропозиції щодо переуступки права вимоги на квартири в нашому будинку. Якщо у забудовника проблеми, інвестори починають масово намагатися продати свої права на майбутні квартири. Зрозуміло, з дисконтом щодо цін, заявлених на сайті забудовника.
У нашому випадку по житловому комплексу Olympic Park в Дарницькому районі Києва ми не знайшли пропозицій по переуступці прав вимоги на квартири. З чого можна зробити висновок про те, що паніки серед інвесторів немає, а у забудовника, як кажуть, все йде за планом.
Чи можна тепер вже стверджувати, що ціни, зазначені на сайті ЖК відповідають ринковим. І чи можна на їх підставі провести оцінку квартири в новобудові? Ми вважаємо, що ні. Подібні роботи часто замовляють в ході різних судових процесів (наприклад, при розділі майна при розлученні подружжя). Тому і всі сторони процесу, і сам оцінювач зацікавлений у тому, щоб робота була виконана максимально якісно. Ми в подібних випадках проводимо аналіз цін на квартири в інших нових будинках і житлових комплексах. Причому таких, які за своїми характеристиками максимально схожі з нашим об’єктом.
В першу чергу, безумовно, необхідно звертати увагу на розташування нерухомості. В тому числі з точки зору доступності до великих транспортних вузлів (наприклад, метрополітену). А також до зон рекреації, таких як ліс, озеро, річка тощо. Крім того, основні характеристики у будинків повинні збігатися з параметрами нашого об’єкта. Зокрема, варто вибирати будинки з аналогічним матеріалом заповнення стін та їхнього утеплення. Ну і, звичайно, вибирати для порівняння об’єкти, які знаходяться на аналогічній стадії будівництва. Адже, як відомо, ціна квадратного метра по ходу завершення будівельних робіт зростає не тільки до моменту введення будинку в експлуатацію. Але і навіть наступні кілька років у процесі заселення будинку мешканцями і закінчення проведення ними робіт із внутрішнього оздоблення приміщень.
Вертаючись до нашого прикладу з житловим комплексом Olympic Park, ми приходимо до наступних висновків:
- Масові пропозиції щодо переуступки прав вимоги на квартири відсутні. Тим більше з істотним дисконтом в порівнянні з цінами на сайті забудовника
- Ціни на сайті відповідають середнім по первинному ринку подібної нерухомості в Києві.
Відповідно, можна з великим ступенем ймовірності стверджувати, що ринкова вартість майнових прав дорівнює цінам пропозиції на сайті забудовника.
Хто має право проводити оцінку квартир в новобудовах
Ще раз звертаємо Вашу увагу, що об’єктом оцінки в розглянутих нами випадках є не квартири, як такі, а майнові права на них. Тому оцінювач, у якого відкрита тільки спеціалізація «оцінка нерухомого майна», не має права підписувати подібні роботи. Для цього у оціночної компанії має бути відкритий відповідний напрям професійної діяльності «Оцінка майнових прав».
