Придбання нерухомості – клопітна справа. Крім того, що потрібно вибрати відповідну квартиру або будинок, дуже важливо убезпечити себе від шахраїв. Для цього потрібно ретельно перевіряти власників. Є кілька сумнозвісних проблем, пов’язаних із неуважністю до продавців та самих об’єктів.
За коментарями ми звернулись до юристів з нерухомості (realestate-law.kyiv.ua), мета роботи яких полягає у тому, щоб їхні клієнти не потрапляли у подібні халепи. Давайте розберемось, на що варто звернути уваги перед оформленням угоди у нотаріуса.
1. Часта зміна власників
По-перше, обов’язково вивчіть минуле квартири. Часто зустрічаються об’єкти, які переходять із рук до рук багато разів. Якщо за останні роки було декілька покупок і продажів із різницею у кілька місяців, – варто насторожитися.
Нерідко це може бути ознакою шахрайства. Злочинці так «замітають сліди». Цікаво, що реальний власник зможе відстояти своє право в суді, а покупець залишиться ні з чим.
2. Неповнолітні діти
Держава надійно захищає права своїх маленьких громадян на житло. Якщо у квартири є неповнолітні власники, угода може ускладнитися.
Надалі діти, які виростуть, мають право оскаржити правочин у суді. І їм це успішно вдасться, якщо було порушено право на отримання житла того ж рівня, що було продано, або кращого.
Юристи нерідко стикаються із такими справами, де постраждалим виявляється саме покупець. Для запобігання таких випадків, їм необхідно ретельно перевіряти наявність дітей та уточнювати умови купівлі нерухомості з усіх джерел.
3. Стан психічного здоров’я
Будь-яка угода може бути переглянута через недієздатність одного із учасників. Деякі психічні діагнози дають право на отримання тимчасової чи постійної недієздатності. У разі придбання нерухомості у таких власників, є ризик подальшого оскарження угоди через суд.
Зверніть увагу, що вам обов’язково потрібно перевірити стан здоров’я продавця. Зробити це можна за допомогою запиту до психоневрологічного диспансеру за місцем реєстрації продавця.
Жодної додаткової інформації про стан людини медичний заклад давати не має права, проте може повідомити, чи перебуває на обліку подібний пацієнт. Якщо виявлено постановку на облік — краще відмовитися від угоди, адже це може свідчити про психічне захворювання продавця. Враховуйте, що при здійсненні купівлі-продажу нерухомості з недієздатною людиною, угода може бути оскаржена. На це мають право його родичі чи опікуни. Крім того, траплялись випадки, що сам громадянин вже після угоди набував статусу дієздатності та направлявся до суду.
Додатково варто звернути увагу на адекватність поведінки. Необхідність уточнення психічного здоров’я не має викликати негативу із боку продавця.
Крім того, оцініть його відповіді та дії під час зустрічей до укладання угоди і у процесі узгодження всіх деталей. Можливо, він робить це під чиїмось тиском?
4. Квартиранти
У квартирі може бути зареєстровано багато людей. За ідеальним сценарієм продавець сам розповість про них та організує їхню виписку ще до укладення угоди. У перспективі це дозволить покупцеві уникнути багатьох проблем.
Однак, нерідкими є ситуації, коли покупець дізнається про зареєстрованих осіб лише за власним запитом. У такому разі не варто йти на угоду, тому що надалі можливо доведеться оформлювати виписку цих осіб через суд.
Звичайно, зараз реєстрація («прописка») не відіграє серйозної ролі у питаннях передачі власності. Однак, треті особи можуть бути дітьми, інвалідами, засудженими, які надалі можуть спробувати оскаржити правочин і пред’явити права. Наприклад, міг мати місце договір довічного проживання. В результаті квартира виявиться з обтяженням.
Щоб уникнути зайвих проблем, не витрачати гроші, час і сили, краще відразу перевірити всіх мешканців і навіть познайомитися із ними. Тоді ви встигнете вирішити всі питання з «пропискою» ще до укладання угоди.
5. Наявність обтяжень
Найчастіше покупець спілкується лише з одним власником. Варто докладно уточнити, як було куплено квартиру, і хто входить до числа власників та членів сім’ї.
Нерідко продається спільно нажите майно. Це може відбуватися навіть у процесі розлучення. В результаті міжособистісні конфлікти та суперечки обернуться серйозними проблемами саме для покупця.
Чоловік або жінка може відстоювати свої права в суді та отримати половину придбаної у шлюбі нерухомості. При цьому лише внаслідок тривалих судових розглядів і лише теоретично можна буде повернути витрачені вами гроші.
Як обтяження може виступати також і те, що нерухомість перебуває у заставі. На неї можуть претендувати різноманітні кредитні організації. Якщо квартира була придбана в іпотеку або виступала у якості забезпечення зобов’язань, – продавець не має права укладати угоду. Це може призвести до визнання правочину недійсним, а за повернення грошей покупцеві доведеться боротися самостійно. Окремо варто розглянути можливість арешту нерухомості. При цьому перевірку варто довірити професіоналам або скористатися сучасними сервісами в інтернеті.
Нерідко квартира вже продається, а в ній все ще живуть орендарі. У такому разі угода також може опинитися під загрозою. Можуть бути різні неприємності – від зривів показів чи шкідництва до більш серйозних наслідків. Якщо у нотаріально зареєстрованому договорі оренди вказані конкретні терміни проживання, то розірвати його без втрат буде неможливо.
6. Підроблені документи
Паспорт – найголовніший документ, який посвідчує особу. Трапляються ситуації, коли паспорт є дійсним, проте належить іншій людині. Продавець може бути дуже схожий на людину із невеликої фотографії десятирічної давності. У такому випадку зрозуміло, що надалі угода може бути легко оскаржена. Буває і так, що документ на дату правочину був недійсним – несвоєчасно вклеєне фото або не витримані інші терміни оновлення документу.
Також і самі правовстановлюючі документи можуть виявитися недійсними. Адже підробка документів досі є інструментом шахраїв, які мають на меті поживитися за рахунок інших.
7. Лайфхаки
Купуючи квартиру, важливо перевіряти не тільки вказані вище шість основних факторів, але й багато інших. Фахівці-оцінювачі рекомендують:
- Звертати увагу на реакції людини, при неприродній поведінці посилити перевірку.
- Отримати всі необхідні довідки та виписки для перевірки.
- Уточнити деталі про сім’ю, познайомитись із зареєстрованими особами.
- Вивчити «минуле» квартири.
- Якщо у нерухомості є кілька власників, переговорити із кожним.
ПАМ’ЯТАЙТЕ: Угода обов’язково повинна проводитися на 100% законно. При цьому всі перевірки – відповідальність покупця. Зневажливе ставлення до безпеки може надалі перетворитися на втрату як самої нерухомості, так і витрачених на неї грошей.
І не забувайте, що нотаріуса для переоформлення нерухомості обирає покупець! Тобто той, хто сплачує гроші в обмін на набуття права власності. Адже всі наведені вище поради нічим не допоможуть, якщо знайомий нотаріус продавця, який може бути з ним у змові, щось «намудрує» в реєстрах замість того, щоб належним чином засвідчити правочин.
