Будь-якому підприємству для ведення господарської діяльності необхідне офісне приміщення. Для когось потрібен офіс для прийому клієнтів, а для інших виключно для розміщення робочих місць співробітників. Але в будь-якому випадку грамотний підхід до вибору приміщення – необхідна умова для успішного ведення будь-якого виду бізнесу.
При цьому критерії вибору нежитлової нерухомості практично не відрізняються в залежності від того, плануєте Ви орендувати приватне, державне чи комунальне майно. Ми вже писали про особливості процедури та оцінки для оренди комунального майна, а також про те, кому вигідно орендувати приміщення саме з такою формою власності.
У цій статті ми коротко опишемо основні фактори, на які варто звернути увагу при виборі офісу. Адже пропозицій щодо оренди офісних приміщень на ринку досить багато. Але при цьому вибрати дійсно максимально зручний варіант саме для Вашого бізнесу не завжди буває просто.
На що звернути увагу при виборі офісу
Розташування і площа
В першу чергу необхідно визначитися з основними параметрами майбутнього офісу. А саме:
- Розташування нерухомості. Район міста, прив’язка до транспортних розв’язок.
- Загальна площа та архітектурно планувальні рішення приміщення (вимоги до планування).
- Тип приміщення. Для офісів”відкритого типу” може бути важливе розташування на першому або цокольному поверсі, наявність окремого входу, вітрин і торгового залу.
Транспортна доступність
Важливо звернути увагу на транспортну доступність офісного центру. Хороша доступність важлива як для співробітників, так і для майбутніх клієнтів. Якщо планується організація офісу відкритого типу, погана транспортна доступність може призвести до того, що клієнт завітає в першу чергу до конкурентів. Навіть якщо ціни у них будуть вище. Якщо ж приміщення планується використовувати у якості бек-офісу, який не відвідуватимуть клієнти, логіка вибору може бути іншою. Іноді економія на орендній платі за такі віддалені приміщення настільки істотна, що робить доцільним організацію індивідуального підвезення (транспортного сполучення) для співробітників.
Нові офісні центри, які ще будуються
Обов’язково необхідно проаналізувати пропозиції в бізнес-центрах, що будуються. Якщо домовитися з власником про майбутню оренду ще на етапі будівництва, можна адаптувати параметри офісу саме під Ваші потреби. Наприклад, шляхом установки або, навпаки, відмови від деяких внутрішніх перегородок. Або інші особливості планування. Також можна ще на етапі будівництва прокласти всі інженерні комунікації відповідно до саме Ваших вимог.
Площі загального користування
Часто при оренді офісів (особливо великої площі) орендар сплачує також за використання так званих площ загального користування: коридори, сходи, технічні приміщення. З практики проведення оцінки нерухомості, залежно від класу офісного центру такі площі можуть становити 10-20% від загального розміру об’єкта, що орендується. Виходячи з цього, іноді буває доцільно оформити договір оренди покабінетно, ніж орендувати весь поверх разом із величезним коридором. Часто хорошим варіантом можуть бути приміщення open-space, в яких можна домогтися більшої ефективності використання площ в порівнянні з коридорно-кабінетною системою.
Експлуатаційні витрати
У деяких офісних центрах орендні платежі розбиті на кілька частин. Наприклад, в офісі нашої оціночної компанії біля метро Лівобережна, платежі розбиті на три частини:
- Платіж власнику приміщення.
- Комунальні послуги.
- Експлуатаційні послуги: охорона будівлі, прибирання місць загального користування, обслуговування систем відеоспостереження тощо.
Також буває, що платежів ще більше. Наприклад, якщо власник приміщення фізична особа (не підприємець), орендар як податковий агент повинен платити за такого «фізика» прибутковий податок і військовий збір. Тобто важливо уважно вивчити питання і зрозуміти повний обсяг всіх орендних платежів, а не тільки їх частину, яка йде безпосередньо власнику нерухомості.
Офісна будівля, доступ в приміщення та парковка
У багатьох офісних центрах парковка платна. При цьому вона невелика, і паркомісць може не вистачати для всіх бажаючих. Важливо звернути на це увагу ще на етапі вибору офісу.
Уточніть режим роботи офісного центру. Чи можна потрапити в приміщення у вихідні дні або в неробочий час. Добре, якщо в бізнес-центрі є якірні орендарі з ім’ям «на слуху». Великі компанії грамотно та відповідально підходять до вибору приміщень, тому їх наявність в будівлі може побічно говорити про якість бізнес-центру.
