В процесі пошуку квартири найчастіше покупець натикається на посередників. Практично всі оголошення, які трапляються в процесі пошуку, так чи інакше були складені ріелторами. Саме тому зв’язатися з реальним власником квартири буває вкрай складно. Розповідаємо, як не попастися на виверти ріелторів і не втратити зайві гроші на комісійних для посередників.
Обман в оголошеннях
Дуже часто ріелтори розміщують в інтернеті безліч оголошень з метою заманити потенційного клієнта. Насправді квартира, яку людина бачить в оголошенні, швидше за все навіть не існує. Це робиться для того, щоб якомога більше людей зв’язалися з посередником, який буде пропонувати подивитися різні варіанти на продаж.
Якщо ж попросити ріелтора показати вподобаний варіант, то він зазвичай відповідає, що ця квартира вже продана. Але є можливість подивитися замість неї інші, схожі і навіть кращі. Завдяки такому обману покупців, ріелтори просто шукають нових клієнтів, на яких можна надалі заробити.
Але існують способи визначити такі оголошення. Найчастіше надається неповна інформація. Наприклад, немає даних про поверх, площу або місце розташування. При цьому інші характеристики можуть бути досить суперечливими. Також слід звернути увагу на оголошення, до яких прикріплені занадто хороші фотографії, їх напевно просто взяли на іншому сайті. А якщо вартість здається явно заниженою, то дзвонити по такому оголошення взагалі не варто.
Необхідно розуміти, що головним завданням подібних оголошень є пошук потенційного покупця, який надалі повинен буде співпрацювати саме з цим посередником.
Реальний варіант з телефоном посередника
Ще одним популярним способом, який часто застосовують шахраї-ріелтори, є фактичне злодійство реальних оголошень від власників квартири. Посередник розміщує чуже оголошення від свого імені, найчастіше без дозволу власника.
Коли потенційний покупець дзвонить по оголошенню, він думає, що зв’язується з власником, проте потрапляє на посередника. Надалі покупець змушений з’ясовувати, хто реальний власник житла, а хто просто хоче отримати комісійні від угоди. Необхідно сказати про те, що розмір комісійних, які покупець змушений буде оплатити, нерідко досягає 2000$.
Якщо бажання платити посереднику немає, то слід шукати сайти, де оголошення про продаж розміщують справжні власники нерухомості.
Я не ріелтор, а просто знайомий
Посередники нерідко вказують в оголошенні, що квартиру продає власник. Але вже при першій взаємодії з’ясовується, що покупець зв’язався зі знайомим, родичем, другом, який просто допомагає продати. Якщо ви думаєте, що в даній ситуації не доведеться платити комісійні, то це зовсім не так.
Після того як покупець прийшов подивитися квартиру, з’ясовується, що житло продають через посередника, якому потрібно заплатити. А в телефонній розмові покупця обдурили для того, щоб він просто прийшов.
Такі ситуації є вкрай неприємними, адже покупець розуміє, що його банально «розводять». Людина хотіла знайти квартиру від господаря, але знову натрапила на шахрая-посередника.
І тільки після того, як потенційний покупець подивиться квартиру, піднімається питання про її вартість. Саме в цей момент і з’ясовується, що посередник, який представився просто знайомим, хоче отримати свою комісію. Природно, витрачати свої сили і дорогоцінний час на подібні ситуації не хочеться, тому краще знати про це заздалегідь.
Психологічні прийоми
Нерідко посередники не відразу показують те, що хоче покупець. Клієнта водять по страшних і вбитих квартирах, які лише частково відповідають його очікуванням. Потім посередник каже, що буквально пару годин тому з’явився ще один варіант, який влаштує покупця. І дійсно, новий варіант хороший, повністю відповідає всім запитам. Особливо на контрасті з переглянутими до цього «бомжатниками».
Суть даної схеми полягає в тому, що хороший варіант був спочатку, але ріелтор хотів натиснути на покупця, зробити його більш податливим і готовим до покупки відразу. Природно, після перегляду жахливих квартир, людина відразу ж погоджується на покупку, а нерідко навіть платить більше, ніж оцінюється квартира насправді.
Квартиру показують тільки в певний час
Основним завданням ріелтора є продаж квартири будь-якими способами і отримання комісійних. Саме тому посередники ніколи не акцентують увагу на недоліках житла. Наприклад, якщо в будинку буйні сусіди, то квартиру обов’язково будуть показувати тільки вранці, коли все ще сплять. А якщо спостерігаються проблеми з паркуванням, то квартиру можна буде подивитися тільки в будній день, коли всі поїдуть на роботу, і машин у дворі практично не буде.
Якщо з вікон квартири відкривається жахливий вид, то потенційного покупця запросять тільки в темний час доби. Саме тому слід оглядати вподобану квартиру кілька разів, причому обов’язково в різний час доби, в будні та вихідні дні.
Буває і так, що вид з вікна радикально змінюється в залежності від пори року. У нашій практиці був випадок продажу квартири в Києві на вул. Антоновича. Навесні та влітку з вікна відкривався вид на зелений парк, саме так розповідали приїжджим. Восени ж і взимку, коли листя з дерев опадало, вид відкривався зовсім інший. Могили і хрести Байкового кладовища, над якими зверху димить крематорій. Звичайно, для деяких людей такий вид не проблема. Але інші навряд чи б усвідомлено купили квартиру з такою особливістю.
Підставні покупці
Коли посередник бачить, що клієнту точно підходить квартира, то він починає квапити з покупкою, не даючи часу на роздуми і можливості трохи знизити ціну. Для цього застосовуються різні прийоми. Наприклад, під час того, як ви будете дивитися квартиру, несподівано прийдуть ще одні покупці. Таким чином, створюється штучний попит на житло і видимість ажіотажу, тим самим підштовхуючи до покупки без торгу.
Ще один популярний спосіб обману полягає в тому, що ріелтору нібито телефонують інші покупці, які готові внести перший платіж, якщо власник трохи поступиться. Ріелтор каже, що квартиру можна взяти прямо зараз без торгу, інакше її куплять інші. Це досить старий, проте все ж дієвий і популярний спосіб психологічного тиску на покупців. Яким ріелтори активно користуються і сьогодні.
Аванс за квартиру відмовляються повернути
Багато посередників не розуміють різниці між авансом і договором завдатку. Або просто роблять вигляд, що не розуміють, щоб обдурити клієнта і нажитися на цьому. Однак між цими термінами є суттєва різниця з юридичної точки зору. Ріелтори часто говорять про те, що попередньо потрібно оформити завдаток. Але його навіть не можна згадувати в тексті попереднього договору про купівлю/продаж житла.
У тексті стандартного договору, процес передачі фінансових коштів прийнято називати авансом або сумою забезпечення. Кожен покупець повинен знати про те, що завдаток не можна юридично закріпити в попередньому договорі.
Ще один обман нерідко полягає в тому, що покупцеві відмовляються повертати аванс під виглядом того, що він був частиною завдатку. Однак варто розуміти, що практично у всіх ситуаціях, як би це не було закріплено в тексті попереднього договору про купівлю/продаж, оформляється саме аванс.
Звичайно, в договорі обов’язково буде закріплена сума забезпечення і розмір штрафу, який є компенсацією для власника в разі відмови від покупки. Однак якщо в тексті сказано саме про аванс, то його повинні повністю повернути. Якщо покупцеві кажуть, що це був завдаток і відмовляються повернути кошти, то його обманюють.
Несправжні оголошення
Як в мережі, так і на стовпах, біля під’їздів можна часто зустріти оголошення, в яких йдеться про покупку квартири для себе. Людина, яка бажає продати квартиру, дзвонить по оголошенню в надії, що зв’язується з реальними покупцями. Однак насправді такі оголошення найчастіше є просто приманкою посередника, який хоче набити собі клієнтську базу.
Завдяки такому виверту брокер просто шукає квартири, після чого пропонує їх іншим людям. Щоб ріелтор не обдурив, варто бути вкрай уважним і не реагувати на такі оголошення.
Як ріелтори збивають ціну
Щоб продати квартиру якомога швидше, посередники використовують найрізноманітніші способи. Наприклад, ріелтор може прийти з потенційними клієнтами, щоб показати їм квартиру. Покупцям все подобається, вони хочуть придбати квартиру і навіть пропонують аванс. Але ось вартість для них злегка висока, тому вони просять трохи скинути.
Природно, власник нерухомості погоджується, адже це реальний покупець. І поступається, наприклад, з 45 до 42 тисяч. Потім ріелтор каже, що можна зустрітися завтра для передачі авансу і підписання всіх паперів. Тільки ось на наступний день виявляється, що покупці відмовилися, знайшли варіант трохи краще або просто передумали.
Насправді не було ніяких покупців, які передумали. Насправді посередник просто перевіряв, наскільки ви готові знизити оцінку своєї квартири. Після цього ріелтор буде пропонувати вашу нерухомість за нижчою вартістю. А, якщо вже справжні покупці захочуть торгуватися, то ціну доведеться знижувати ще. Все це робиться для того, щоб якомога швидше продати квартиру і отримати комісійні. Тільки от від дій таких недобросовісних ріелторів страждають саме продавці квартир.
Посередник знижує вартість без відома продавця
Це досить популярний метод, яким користуються ріелтори. Наприклад, посередник знаходить оголошення про продаж квартири. Після цього він розміщує таке ж оголошення зі своїми контактами, але з ціною, яка незначно, але нижче. Це робиться для того, щоб просто заманити потенційних покупців і набрати клієнтську базу. Після цього покупець зв’яжеться вже не безпосередньо з продавцем, а з ріелтором, який і приведе його показувати квартиру.
Наприклад, спочатку квартира була виставлена на продаж справжнім власником за 50 тисяч. А ріелтор знижує вартість до 49. При цьому в пошуку оголошення з меншою ціною показується в першу чергу. Коли покупець прийде дивитися квартиру, він буде здивований, чому вартість вище, ніж була вказана. Природно, складеться враження, що його просто хочуть обдурити. Посередник дійсно обманює, але не тільки покупця, але і продавця. Таким чином, брокер просто заважає продажу квартири.
Ріелтор розраховує на те, що якщо реальному покупцеві сподобається квартира, а продавець побачить, що його нерухомість дійсно хочуть купити, то вартість вийде знизити. А посередник за свої послуги візьме комісію, заробивши таким чином.
Можна зробити фото?
Щоб розмістити привабливе оголошення від свого імені, посереднику потрібні нові, якісні фото. Для цього ріелтор приводить подивитися квартиру свою знайому, яка під виглядом реального покупця просить зробити пару фото. Які вона нібито хоче показати вдома чоловікові.
Але через кілька днів ці фото будуть розміщені на всіх майданчиках з продажу нерухомості від імені ріелтора. Завдяки такому виверту посереднику буде набагато легше продати квартиру і отримати свій відсоток.
Обман з підставними покупцями
Нерідко під виглядом реальних покупців посередники приводять своїх знайомих, які просто є акторами. Все це потрібно для того, щоб створити видимість активної роботи, знизити вартість для більш швидкого продажу.
Такі дії ріелторів просто витрачають ваш час. Люди, які не збираються купувати квартиру, просто ходять, дивляться, створюють ажіотаж. І добре, якщо посередник попереджає про візит, але ж він може нагрянути і без дзвінка, створивши явні незручності власникам квартири.
Справжні покупці, але не цієї квартири
Багато людей звертаються до ріелторів для того, щоб вони допомогли їм знайти квартиру. У цьому немає нічого поганого, адже чесний і сумлінний посередник може значно полегшити і навіть прискорити пошук. Але ось нечесний так званий маклер, основною метою якого є продаж нерухомості в найкоротші терміни, буде показувати клієнтам всі варіанти, які у нього є. Нехай вони навіть зовсім не підходять потенційному покупцеві.
Найчастіше покупці шукають якийсь конкретний варіант. Наприклад, люди хочуть купити двокімнатну чешку під здачу в оренду, не кутову, в спальному районі, перший та останній поверх навіть не хочуть розглядати. А посередник веде покупців в однокімнатну хрущовку на першому поверсі або показує величезну трикімнатну в новобудові.
Ріелтор буде показувати всі квартири, які хоч трохи схожі на те, що хочуть покупці. Слід розуміти, що основним завданням посередника є саме продаж нерухомості в найкоротші терміни. Тому нерідко запити покупців ігноруються.
Буває і так, що подібний обман є випадковістю. Якщо ріелтор ніколи не був у квартирі, але веде показувати її покупцям. Далеко не всі посередники дивляться квартири, які продаються, перед тим, як показувати їх клієнтам-покупцям.
Але часто це робиться спеціально, щоб після перегляду десятка невідповідних варіантів, покупець погодився на першу квартиру, яка йому більш-менш підходить. Навіть за завищеною вартістю.
Якщо посередник недобросовісний, а його основною метою є тільки і виключно отримання комісійних, то він буде показувати вам все, що у нього є в полі зору. Використовувати різні хитрощі, обманювати і вводити вас в оману. Все це заради відсотка з продажу. У підсумку через такі дії страждають як покупці, так і продавці квартир, які витрачають свій час і нерви, а реальний продаж може так і не відбутися.
