Розповідаємо, чим технології будівництва житлових будинків та планування квартир радянського періоду відрізняються від сучасних і чому порівняння деяких нових проектів із хрущовками не можна назвати безпідставним.
Обговорення феномену радянського житла завжди починають із хрущовок, будівництво яких було запущено у 1957 р. Чи справедливе це відсилання, адже житлові будинки будували й раніше?
Звісно, будували. Ті ж повнометражки, які сьогодні прийнято називати сталінками. Просто у загальному обсязі житлового фонду їх не так багато. У той післявоєнний період переважали комуналки, окремі квартири надавалися лише представникам привілейованих груп. Житла у місті гостро не вистачало, оскільки процес урбанізації йшов досить давно. Однак основні зусилля держави зосереджувалися на промисловому будівництві, житлова сфера залишалася в тіні великих проектів тих десятиліть. Розворот до неї стався у хрущовський час, коли було поставлено завдання щодо зведення якомога більшого обсягу упорядкованого житла у найкоротші терміни. Тож хрущовки — перші будинки, які будували масово, із квартирами, призначеними для проживання окремих сімей.
ДОВІДКА
Хрущовки — будинки не вищі за п’ять поверхів, без ліфтів, що будувалися за типовими проектами. Метраж квартир досить скромний: загальна площа однокімнатної квартири становить 28–31 кв. м, двокімнатної – 41–44 кв.м, трикімнатної – 54–57 кв. м. Висота стелі – 2,5 м. Особливості планувань: прохідні кімнати, маленькі кухні, суміщені санвузли. Плановий термін експлуатації хрущовок – 25 років.
Поняття «радянський житловий фонд» охоплює будинки, що зводилися з кінця 1960-х до кінця 1980-х. Усередині цього періоду можна виділити низку етапів, хоч би по генсеках. Чи велика якісна відмінність між житлом 60-х, 70-х і 80-х років?
На зміну хрущовкам прийшли брежнєвки. З погляду сучасного покупця різниця між ними була косметичною. Це ті ж п’ятиповерхівки, але з іншими плануваннями. Будинки зводилися з таких матеріалів, але відбувся відбір оптимальних технологій для кожної кліматичної зони. Крім того, на старті індустріального домобудівництва, у хрущовський період, проводилися експерименти, тому нормативні терміни служби будинків могли відрізнятись. До брежнєвського періоду всі рішення у сфері житлового будівництва були відпрацьовані. Щодо планувань, у деяких серіях з’являлися окремі санвузли. Площа кухні в окремих проектах зростала з 6 до 7 кв. м – для сучасного покупця це несуттєва відмінність. Наприкінці 70-х почали зводити дев’ятиповерхові брежнєвки. У них з’явився ліфт — маленький, тісний, проте він все ж таки був.
У 80-ті з’явилися будинки з квартирами покращеного планування. Цей термін натякає на якийсь ривок з точки зору якості життя: квартири стають просторішими, площа кухні збільшується до 8-10 кв. м. Зростає поверховість, тому в будинках встановлюються пасажирські та вантажопасажирські ліфти. У той же час в більшості випадків будинки 80-х являють собою таке ж швидкозведене панельне житло, як і в попередні десятиліття.
В архівах є інформація, що хрущовки будували за два тижні, ще місяць йшов на прокладання комунікацій та внутрішнє оздоблення. Важко уявити, що будинки зводили так швидко.
У Києві не було масових серій, у межах яких будинки будували не з блоків та панелей, а з модулів цілими кімнатами. Зібрати п’ятиповерховий будинок із «кубиків» за тиждень теоретично можна, але далі все одно постає питання прокладання та підключення комунікацій. До того ж швидкість тоді завжди негативно позначалася на якості, адже автоматизації не було. Окремі будинки могли будуватися показово швидко. Наприклад, заради репортажу про ударні темпи будівництва у газеті «Правда». Але здебільшого навіть найоперативніше будівництво йшло місяцями, адже технології кардинально відрізнялися від сучасних. Тільки на встановлення крана іноді потрібні були тижні. Терміни намагалися оптимізувати, але у масштабах усієї галузі глобальних успіхів не досягли.
Чим сучасні технології масового будівництва житла відрізняються від радянських?
Принципова відмінність сучасного домобудівництва від радянського полягає у переході від панелей до монолітно-каркасної технології та у відмові від цегли. Майже всі сталінки були цегляними або шлакоблочними. У періоди Хрущова і Брежнєва деякі серії зводилися з цегли, але масштаб досягався з допомогою індустріального підходу, коли великі деталі виготовлялися заводах. Зараз із цегли практично не будують.
Цегляна технологія більш трудомістка, на будівництво потрібно більше часу. Чому ж тоді у 60-ті та 70-ті від неї не відмовилися? На це є декілька причин. З одного боку, не вистачало заводів, які виробляють панелі. З іншого, цегла універсальна, з неї можна будувати будь-що — хоч перегородку, хоч заводське приміщення, а форми та розміри конструкцій можуть бути будь-якими. Цеглу було простіше привезти, завантажити та розвантажити тощо.
Тобто не можна сказати, що цегляні будинки зводилися в рамках спеціальних серій для еліти. Просто сьогодні проекти, в яких використовується цегла, позиціонуються як високорівневі. Будинки для номенклатурної еліти зводили за особливими проектами, але здебільшого вони були зосереджені у Києві. Хрущовки будували з цегли. В багатьох районах столиці можна побачити будинки хрущовського періоду, які за плануванням схожі на панельні, але матеріал — цегла.
Зараз висотні будинки з цегли в принципі не будують. Зазвичай це малоповерхівка та середньоповерхівка. Важко пригадати, коли востаннє в Києві зводили будинки з цегли понад дев’ять поверхів. Ця технологія забезпечує відмінну звукоізоляцію, але будувати цегляні будинки довго і дорого, тому девелопери віддають перевагу монолітно-каркасним проектам.
З точки зору бізнесу монолітно-каркасна технологія будівництва є ефективнішою, проте доводиться жертвувати звукоізоляцією. Якщо на дев’ятому поверсі новобудови свердлять стіну, це чують мешканці і на другому, і на 22 поверхах. Проблема звукоізоляції обумовлена технологією: сам каркас є провідником звуку.
Деякі покупці самостійно створюють звукоізолюючу «шкаралупу» всередині квартири, але це коштує недешево. Рішення, що їх закладають забудовники, гасять шум, але повної тиші не забезпечують.
Наскільки сучасні будинки відрізняються від радянських із погляду квартирографії?
У радянські часи квартирографія базувалася на структурі домогосподарств, у ній враховувалася кількість самотніх людей, сімей із дітьми. Будинки проектувалися на основі цих даних, у них закладалася певна кількість «одиничок», дво- та трикімнатних помешкань. Середньостатистична радянська квартира була двокімнатною.
Наразі квартирографія зміщена у бік квартир з однією спальнею та студій. У деяких новобудовах їхня кількість доведена до 70–80%, зі студій може складатися практично весь поверх. У радянські часи теж будувалося малогабаритне житло — малосімейки. Такі квартири були невеликими (до 30 кв. м), але із власним санвузлом (на відміну від гуртожитків). Вони позиціонувалися як тимчасові рішення для молодих спеціалістів. Передбачалося, що надалі ті дочекаються своєї черги і переїдуть у просторіші квартири.
Сучасна ринкова модель орієнтована на наявний попит, тому у ній сегмент малогабаритного житла значно розширився. На поточному ринку найбільше можна побачити квартир з однією спальнею, втім, частка «двушок» некритично менша. Найсильніший провал з точки зору квартирографії стався у сегменті з трьома та більшою кількістю спалень. В останні роки цей сегмент дуже стиснувся. Кількість однокімнатних та двокімнатних квартир зросла, а трикімнатних — ні, тому їхня частка у загальному обсязі скоротилася.
Кількість кімнат, площа та планування квартир
Коли «одинички» почали переважати над «двушками»? Цей тренд виник після кризи 2009 р. і посилився останні 7–10 років. До 2009 р. ринок новобудов був невеликим, він орієнтувався на заможного покупця. Потім пішов процес переорієнтації на більш масову аудиторію, і питання купівельної спроможності стало ключовим. Тож у проекти почали закладати більше однокімнатних квартир. Втім, у 2010–2011 роках. вони були такими компактними: загалом площа однушки становила близько 40 кв. м. Потім девелопери почали масово будувати студії та скорочувати площі. Особливо яскраво цей тренд проявився останні п’ять років. Стандартом для однокімнатної квартири стає площа не більше 40 кв. м, крім центральних районів.
Тобто, по суті сучасна студія — це радянська малосімейка? З погляду функціоналу, це коректне порівняння. Це найдоступніше житло – окрема квартира, повністю впорядкована. Непоганий варіант, якщо хочеш переїхати від батьків у межах невеликого бюджету. Малосімейка так само дозволяла переїхати в окреме житло. Порівнювати за якістю квартири, збудовані тоді й зараз, не зовсім правильно, але з погляду задоволення потреб конкретної людини цілком доречно.
А з погляду метражу? Сучасні студії компактніші: вони менші за площею, проте усередині більше простору (менше стін). Малосімейки не були настільки тісними. Кухня в малосімейці була крихітною, але відокремленою. Упорядкованих квартир у 16–18 кв. м у радянські часи все-таки так багато не будували, або це були не типові рішення. Площа малосімейок була понад 20 кв.м.
Але малосімейки були розраховані на сім’ю, а студії на одиночне проживання. Теоретично так, але якщо ми проїдемо об’єктами, де багато студій, побачимо достатню кількість молодих пар з дітьми. У студіях нерідко мешкають по 2–3 особи. При площі 18–20 кв. м постійне перебування в єдиному просторі – великий компроміс. Втім, для нас це не нове, просто раніше хтось ділив кухню з іншою родиною, а зараз ділить невелику квартиру та кухню із членами своєї родини. Це компроміс, але це не зручні умови.
Нині ринок не типових, а індивідуальних проектів. Але не всі проекти доведені до оптимальних пропорцій. Зустрічаються планування, коли в, здавалося б, нормальній за площею квартирі нікуди поставити холодильник, санвузол начебто великий, але пральну машину нікуди приткнути — вона скрізь заважає.
Подібні речі треба продумувати та доопрацьовувати. Напевно, суть оптимізації має полягати не в механічному зменшенні площ, а у створенні компактних та зручних планувань. У цьому сьогодні й змагаються девелопери.
Навіть у відсталому СРСР у періоди будування компактних квартир, паралельно запускали масштабну наукову роботу з організації простору та проектування меблів для них. Адже чим менше площа житла, тим вища потреба у стандартизованих рішеннях щодо його облаштування. При цьому зараз технології пішли далеко вперед, і питання можна вирішувати на зовсім іншому рівні з використанням індивідуальних рішень з вбудованими меблями.
Сьогодні, коли дивишся на картинку від забудовника, все здається гарним. Але починається реальне життя — місця стає мало. До того ж ми обростаємо речами, зокрема сезонними. Частково проблема зберігання вирішується за рахунок комор, вони передбачені у багатьох сучасних житлових комплексах. Їх стали активніше проектувати та купувати, бо з’явився досвід життя у «стиснутих» умовах. Втім, комори — не винахід сучасного девелопменту: ще у другій половині минулого сторіччя їх часто організовували у підвальних приміщеннях. А ще раніше – у дворах двоповерхових будинків та сталінок можна було побачити сарайчики як додаток до житла.
Чи схожі сучасні компактні, «оптимізовані» квартири на хрущовки?
Чи коректно проводити такі паралелі? Деяка схожіть є. Наприклад, квартири покращеного планування принципово відрізнялися від хрущовок тим, що в них не було суміщених санвузлів. Ванна кімната та туалет були тісні, але були розділені. Зараз навіть у компактних квартирах (47–49 кв. м) із двома спальнями найчастіше передбачено один санвузол, і він суміщений. Але квартира з двома спальнями припускає, що в ній живуть три, а то й чотири особи. У такій ситуації один санвузол з одними дверима робить проживання не надто комфортним. Це результат «оптимізації». При зменшенні площі треба чимось жертвувати — і забудовники жертвують поділом санвузлів, оскільки два двері в коридорі не можна розмістити. Це відсилає нас до хрущовських та деяких брежнєвських квартир. Для радянського періоду наявність кількох санвузлів була абсолютним розривом шаблону, надмірністю.
Поряд із суміщеними санвузлами сьогодні з’являється все більше проектів із суміжними кімнатами. Це теж посилає нас до хрущовського періоду. У квартирах покращеного планування суміжних кімнат не було, вхід до них був із коридору. Сьогодні дуже багато проектів, в яких із кухні-вітальні відразу потрапляєш до спальні. Можливо, з погляду сучасного покупця це комфортне рішення, але це ще один наслідок того, що у меншу площу ми намагаємося вмістити весь функціонал, тож відмовляємось від коридору.
Тренд на поєднання кухні та вітальні та висота стелі
Ці особливості також є одним з наслідків стиснення площ. Проте у той же час поєднання кухні з вітальнею – тренд сучасного ринку, який контрастує з тісними, ізольованими радянськими кухнями. З’явилася нова практика, нове прочитання цих приміщень. Зараз більшість покупців розглядають квартири з кухнями-вітальнями, але споживчі уподобання можуть змінитись, тоді відбудеться відкат назад. Як варіант, якщо через 10-15 років практика замовлення їжі з ресторанів зміцниться, роль кухні як місця приготування нівелюється, що призведе до подальших трансформацій планувань.
Сучасні квартири в масовому сегменті вищі за радянські? Раніше стандартна висота стелі в квартирах становила 2,5 м. Років 15 років тому проекти з висотою стелі 2,5 м практично зникли з ринку, зараз вони повертаються. Але в більшості пропозицій стелі трохи вищі за 2,6–2,7 м. Тобто в цьому плані сучасні новобудови не надто відрізняються від радянських. Повернення до стандартів «сталінських» будинків, у яких висота стель у більшості квартир становила 3 м, не відбулося. Якщо покупець не вимагає, навіщо девелоперам будувати квартири із високими стелями? Проте ця характеристика дуже важлива і часто є недооціненою, адже безпосередньо впливає на обсяг повітря у приміщеннях. Сучасні вікна дуже щільні (навіть панорамні), тому рівень природної вентиляції у квартирах знизився. Виникає проблема концентрації вуглекислого газу. Якщо роками жити в умовах дефіциту кисню, це точно вплине на здоров’я не найкращим чином.
Балкони та лоджії
У більшості радянських будинків були балкони чи лоджії. У багатьох сучасних проектах їх немає або передбачені так звані французькі балкони, які не мають свого балконного майданчика.
Якщо забудовник проектує квартиру 33 кв. м, постає питання: чи варто виділяти з житлової площі два квадратні метри на балкон, чи зробить це квартиру краще? Чим менша площа квартир, тим актуальніша проблема збереження літніх приміщень.
Оцінювачі не мають єдиної думки з цього приводу: хтось вважає квартири з лоджіями більш ліквідними, хтось від них відмовляється, вважаючи, що лоджії не використовуються за призначенням, тільки захаращуються. Але щоб лоджія була функціональною, її треба проектувати відповідним чином. А не робити настільки вузькою, що туди поміщається лише стілець. У такому разі лоджії справді перетворюються на склади.
Сьогодні лоджії в багатьох ЖК засклені ще на етапі будівництва , є також квартири із теплими лоджіями. У цьому випадку вони стають самостійними приміщеннями, які можуть мати різне функціональне навантаження. Напевно, не всі покупці готові платити за лоджію, хтось вибере квартиру аналогічної площі без неї. Це питання різноманітності пропозиції та можливості вибору, які має забезпечувати конкурентний ринок.
Як у радянський період доводили необхідність балконів?
Це місце евакуації під час пожежі, і така функція досі зберігається. Якщо згадати радянські часи, на балконах завжди сушили білизну, вони були місцем для куріння та занять спортом. З появою лоджій туди почали виносити дитячі коляски. Батьки не мають часу на повноцінну прогулянку, але дитина може подихати свіжим повітрям. Ці потреби нікуди не поділися.
У СРСР держава формувала стандарти житла, комфортом нерідко жертвували задля підвищення темпів та обсягів будівництва. А тепер хто диктує параметри забудови та характеристики квартир? Практично все житло будується приватним бізнесом, тож комерційна ефективність диктує наповнення. Девелопери роблять квартири тісними чи компактними, тому що у покупця вистачає грошей лише на таке житло. Він не має коштів на п’ятдесятиметрову однокімнатну квартиру — такі будували на початку нульових. Тоді ринок був маленьким і орієнтувався на заможних людей, а зараз – на масовий попит і купівлю за допомогою іпотеки або різноманітних державних програм.
Таким чином, фінансові можливості споживача задають рамки, принаймні на тих ринках, які конкурентні та розвинені. У містах з низьким рівнем конкуренції досі реалізують проекти з минулого.
Інфраструктура району та оточення будинку
Вийдемо за межі квартири: в СРСР основною одиницею територіального планування був мікрорайон (укрупнений квартал), усередині якого формувалася вся необхідна для повсякденного життя інфраструктура — дитячі садки, школи, лікарні. А як зараз?
Наразі, як і раніше, соціальна інфраструктура проектується за нормативами. Але за будівництво житлових будинків відповідає бізнес, а за соціальну структуру – муніципалітет та держава. Тому нерідко бачимо нестиковку потреби мешканців в елементах інфраструктури з реальністю. Частково держава намагається перекласти на бізнес витрати на такі об’єкти, а бізнес, своєю чергою, перекладає їх на покупця.
Нестача дитячих садків та поліклінік — очевидна проблема. З іншого боку, зараз немає труднощів із доступністю магазинів. Практично у кожному житловому комплексі на першому поверсі розміщена комерційна нерухомість різних видів: торгові приміщення, офіси підприємств, що надають побутові послуги.
Проблема дефіциту об’єктів соціальної інфраструктури, транспорту існує, оскільки житло будує бізнес, а решта, зокрема дороги, – держава. Постає питання: як це збалансувати? Поки що на нього немає відповіді.
Чи є порівняння житла радянського періоду із сучасним у принципі доречним?
Адже воно схоже на порівняння борців у різних вагових категоріях.
З погляду функціоналу це доречно. Коли в людини постає питання, де жити, вона так чи інакше виходить зі свого бюджету. І може орієнтуватись або на новобудову, або на актуальний сучасний житловий фонд на вторинному ринку, або на старше житло, яке знаходиться в доступнішому ціновому сегменті. На вторинному ринку у радянському житловому фонді діапазон вибору у нижньому ціновому сегменті ширший, ніж у пострадянському. Насамперед за рахунок якості – деякі будинки перебувають у відверто поганому стані. Чим старше будівництво, тим більший вплив на неї надає рівень управління, ставлення мешканців. Отже кінцевий вибір завжди за вами.
