У цій статті мова піде лише про нерухомість — квартири, будинки, земельні ділянки та нежитлові приміщення. Для такого майна в Україні існує два варіанти оцінки: класичний звіт від сертифікованого оцінювача та електронна довідка Фонду державного майна України (ФДМУ) про автоматичну оцінку. Розберемося, коли достатньо довідки, а коли необхідно звертатися до оцінювачів.
Довідка ФДМУ: коли вона підходить?
Сьогодні в Україні будь-яка зацікавлена особа може безкоштовно онлайн отримати довідку про автоматичну оцінку нерухомості. Для цього достатньо зайти в сервіс Фонду державного майна України, вказати адресу об’єкта та його характеристики. Система миттєво сформує електронний документ з унікальним реєстраційним номером. Це просто довгий номер (21 цифра з дефісами, а не QR-код, як іноді думають), який дозволяє нотаріусу перевірити справжність документа в реєстрі. Саме тому жодних печаток чи підписів, у тому числі електронних, на документі не передбачено і не потрібно.
Цікаво, що довідку можна замовити не лише на свою нерухомість, але й на чужу — база відкрита для всіх. Це зручно: кожен учасник угоди може перевірити дані заздалегідь, ще до походу до нотаріуса.
З цією довідкою власник йде до нотаріуса для переоформлення майна — продажу, дарування або спадкування. Нотаріус зобов’язаний прийняти такий документ, адже він внесений до Єдиної бази даних, яка є офіційним державним джерелом інформації про вартість об’єктів нерухомості. Підстава — стаття 172.3 Податкового кодексу України.
Схема виглядає просто:
- Будь-яка зацікавлена особа безкоштовно отримує довідку онлайн, ввівши адресу та основні характеристики нерухомості.
- У довідці зазначається оціночна вартість майна, розрахована автоматично.
- Якщо цифра вас влаштовує — довідку можна сміливо нести до нотаріуса.
- Якщо сума занижена чи завищена — можна звернутися до оцінювача і замовити звіт з правильною вартістю, який своєю чергою буде зареєстрований у тому ж державному реєстрі. І, як і довідка, матиме унікальні реєстраційні номери, які дають нотаріусу можливість онлайн перевірити справжність документа.
Іноді автоматична оцінка може суттєво відрізнятися від реальної ринкової ціни. Наприклад, при продажу гаража в одному з кооперативів на київських Березняках реєстр ФДМУ показав 100 тис. грн., хоча фактична ціна угоди становила близько 200 тис. грн. Тобто оціночна вартість виявилася заниженою майже удвічі. Це пов’язано з тим, що автоматична оцінка розраховується на основі середніх цін по схожих об’єктах, тому вона не відображає реальний стан конкретної нерухомості — її особливості, знос, планування чи зроблені поліпшення. У даному випадку, вочевидь, не було враховано, що продаваний гараж був капітальним, а програма «орієнтувалася» на численні сусідні металеві.
У таких випадках продавці не завжди звертаються в професійну оціночну компанію: адже в договорі купівлі-продажу зазначаються дві суми — ринкова (реальна) та оціночна. А податки розраховуються, виходячи з більшої з них. Відповідно, якщо оцінка виявилася меншою, ніж реальна вартість угоди, для сторін це не проблема, а навпаки — економія на послугах експертів.
Оскільки навколо цих двох цифр у договорі (ціна продажу та оціночна вартість) у клієнтів виникає багато запитань, пояснимо докладніше. Юристи та досвідчені рієлтори радять зазначати в договорах саме реальну вартість продажу, а не занижені цифри. Основні ризики в такій схемі ухилення від податків лягають на покупця. Якщо угоду визнають недійсною (у тому числі й через використання «підробленої» або некоректної оцінки, як це формулюють правоохоронні органи), то повернути вдасться лише ту суму, яка зафіксована в договорі. Тому фіктивне заниження ціни може обернутися великими втратами для покупця і зайвими проблемами для обох сторін.
Порада: ще на етапі переговорів варто заздалегідь перевірити довідку ФДМУ та порівняти її з ринковою вартістю об’єкта. Якщо дані суттєво відрізняються, краще одразу обговорити з іншою стороною угоди, яка сума буде зафіксована в договорі. Такий простий крок допомагає уникнути непорозумінь у нотаріуса та зменшує юридичні ризики в майбутньому.
Плюси довідки ФДМУ
Чому ця довідка стала популярною серед рієлторів, продавців нерухомості та спадкоємців, які оформлюють права на майно? Вона має очевидні переваги:
- Безкоштовно. Жодних витрат, на відміну від платного звіту оцінювача.
- Швидко. Документ формується онлайн за кілька хвилин.
- Зручно. Надається нотаріусу в електронному вигляді, можна навіть не роздруковувати, а показати з телефона.
- Підходить для більшості нотаріальних дій. Продаєте квартиру, оформлюєте спадщину чи даруєте земельну ділянку — довідки повністю достатньо!
Коли без звіту оцінювача не обійтися
Найпоширеніша ситуація, коли довідка ФДМУ не підходить — це судові справи. Автоматична оцінка розраховується на основі усереднених ринкових даних по аналогічних об’єктах і не враховує особливості конкретної нерухомості: її стан, ступінь зносу, планування, індивідуальні покращення. Водночас суду для прийняття рішення потрібна об’єктивна та індивідуальна вартість конкретного об’єкта, підтверджена звітом сертифікованого оцінювача. При цьому реєстрація такого документа в Єдиній базі звітів про оцінку не є обов’язковою, адже це не оцінка для цілей оподаткування!
На практиці нерідко трапляються ситуації, коли сторони намагаються використати довідку ФДМУ замість повноцінної оцінки для суду. Наприклад, деякі наші клієнти при поданні позовної заяви додали до документів довідку про автоматичну оцінку, щоб розрахувати розмір судового збору. Але канцелярія суду такий документ, зрозуміло, не прийняла — довелося замовляти повноцінний звіт.
Був і інший випадок — у процесі поділу майна після розлучення опоненти наших клієнтів подали довідки автоматичної оцінки, де вартість об’єктів нерухомості була суттєво і абсолютно очевидно занижена. Їхня позиція зводилася до того, що «так порахувала державна система, отже це і є офіційна ціна». Проте суд вказав, що такі довідки не можуть бути доказом реальної вартості, і призначив експертизу, результати якої підтвердили значно вищу ринкову вартість майна.
Саме тому професійні оцінювачі завжди на початку уточнюють у клієнта, з якою метою проводиться оцінка. Залежно від ситуації — купівля-продаж, бухгалтерський облік чи судовий спір — документи оформлюються по-різному. Ще раз наголосимо: для суду довідка ФДМУ не підходить у принципі.
Чому деякі нотаріуси не приймають довідку?
Причини бувають різні. Хтось справді вперше чує про такий інструмент і працює «по-старому». Інші ж розуміють, що автоматична оцінка може виявитися нижчою, ніж цифри у звіті оцінювача, а отже — меншими будуть обов’язкові податки та збори, які розраховуються саме від цієї суми. Для частини нотаріусів це означає менші додаткові доходи, тому вони починають чинити перепони клієнтам, наполягаючи на замовленні повноцінної експертної оцінки нерухомості. Потрібно розуміти, що такі вимоги незаконні!
Наша стаття не претендує на повну й вичерпну юридичну консультацію з цього питання. Звернемо увагу на головне — у статті 172.3 Податкового кодексу України сказано, зокрема, таке:
Дохід від продажу об’єкта нерухомості … визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості такого об’єкта, розрахованої модулем електронного визначення оціночної вартості Єдиної бази даних звітів про оцінку, або не нижче ринкової вартості такого об’єкта, визначеної суб’єктом оціночної діяльності (оцінювачем).
та
За результатами визначення оціночної вартості об’єкта нерухомості … Єдиною базою формується довідка про його оціночну вартість з автоматичним присвоєнням кожній довідці унікального реєстраційного номера.
Якщо особа не погоджується з результатами автоматичного визначення оціночної вартості об’єкта нерухомості, неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, вона має право звернутися до суб’єкта оціночної діяльності (оцінювача) з метою визначення ринкової вартості такого об’єкта.
Тобто, якщо ви погоджуєтесь із результатом проведеної автоматичної оцінки, нотаріус зобов’язаний прийняти таку довідку. За умови, звичайно, що вона буде дійсною на момент угоди. А діє довідка про автоматичну оцінку 30 календарних днів. Підстава — Пункт 6 розділу ІІІ Порядку ведення єдиної бази даних звітів про оцінку.
Наша постійна клієнтка оформлювала спадщину квартири від матері. Ми взяли для неї довідку ФДМУ, яка показала вартість близько 1 млн. грн. Ця величина відповідала рівню ринкових цін, тому клієнтка вирішила використати довідку. Нотаріус сказав, що «таку папірець» він не приймає і зажадав оцінку квартири. Клієнтка знала, що довідка має повну юридичну силу, і наполягла на письмовій відмові. Після цього нотаріус, розуміючи відповідальність, все ж прийняв документ. У результаті угода обійшлася дешевше і без зайвих витрат грошей та часу.
У практиці ми нерідко стикаємося і з ще однією аферою, яку практикують спритні нотаріуси. Якщо клієнт не підкований юридично, його, як то кажуть, «беруть в оборот». Спочатку з якихось надуманих причин або взагалі без пояснень відмовляються приймати довідку про автоматичну державну оцінку. Але натомість пропонують вирішити цю «проблему». Відправляють клієнта до оцінювача, який працює з нотаріусом у змові. Ну а він вже в залежності від конкретної ситуації «навішає локшину на вуха», нав’яже непотрібні послуги, візьме за них втридорога (бо він же нібито йде назустріч замовнику) і в підсумку зробить оцінку на ту ж вартість, яка фігурувала в довідці. Зазвичай це ті ж оцінювачі, які беруть участь у схемах так званих «Чорних ріелторів» та квартирних рейдерів.
Що робити, якщо нотаріус відмовляється приймати довідку?
На практиці бувають випадки, коли нотаріуси з різних причин відмовляються приймати безкоштовну довідку про автоматичну оцінку нерухомості, хоча це прямо передбачено законодавством. У клієнта в такій ситуації є кілька стратегій захисту своїх прав. Зазвичай обирають одну з чотирьох:
- Дати посилання на цю нашу роз’яснювальну статтю. 🙂 . Іноді достатньо показати нотаріусу публікацію, де детально пояснено, що довідка ФДМУ є законним документом. Ми по тексту наводимо посилання на відповідні нормативно-правові акти, що регламентують процедуру. Тому клієнти можуть у якості аргументів просто показати прямо на смартфоні цю статтю. У більшості випадків після цього заперечення нотаріуса зникають.
- Попросити письмову відмову. Якщо нотаріус все ж наполягає на своєму, можна спокійно попросити у нього письмову відмову прийняття цього електронного документа із зазначенням причини. На практиці багато нотаріусів цього не роблять, адже розуміють: такі вимоги з їхнього боку незаконні. Дуже часто після такого запиту вони змінюють свою позицію і не вимагають надання зайвих документів.
- Подати скаргу до Міністерства юстиції України (як це зробити можна дізнатися на їх «Гарячій лінії»). Цей орган розглядає звернення громадян і може застосувати заходи до нотаріуса, який порушує правила роботи. Щоправда, цей шлях займає більше часу, тому використовується рідше, коли нотаріус уже, як то кажуть, «дістав» і клієнт вирішив піти на принцип. Такі скарги дуже «бадьорять та мотивують» нотаріуса, адже якщо їх буде декілька, він може втратити ліцензію. Тому після них він часто сам телефонує клієнту і пропонує «виправити непорозуміння».
- Звернутися до іншої нотаріальної контори. Найпростіший і найшвидший шлях — просто обрати іншого нотаріуса, який працює в рамках закону. Зараз у більшості міст є десятки таких спеціалістів, і знайти того, хто прийме довідку ФДМУ, зазвичай не складає труднощів. Тим більше, що якщо кваліфікація у конкретного нотаріуса настільки низька, що він відмовляється приймати офіційні державні документи, то невідомо, чи зможе він взагалі юридично правильно оформити вашу угоду і нічого не «напартачити» у реєстрах.
Таким чином, у клієнтів є різні варіанти захисту своїх прав. І, що важливо, всі вони спираються на чинне законодавство. Тому вибір стратегії залежить тільки від ситуації, наявності часу та натхнення. 🙂
Довідка ФДМУ про автоматичну безкоштовну державну оцінку — це повноцінний офіційний інструмент для угод з нерухомістю. Вона економить час і гроші, але вимагає від клієнта впевненості у своїх правах і готовності відстояти їх, якщо нотаріус спробує «завернути» документ.
