Оцінка майна — це не просто цифра в документі. Вона визначає, скільки ви отримаєте при продажу, яку суму сплатите податків або навіть чи відбудеться угода взагалі. Іноді одна помилка при замовленні оцінки може коштувати десятків тисяч гривень. Ми зібрали 10 найпоширеніших помилок замовників, додали реальні історії та поради, як цього уникнути.
1. Вибір оцінювача лише за найнижчою ціною
Пан Олексій замовив оцінку майна для судового процесу за «найдешевшим» тарифом у компанії, яка зазвичай робить звіти лише для нотаріуса. Документ підготували швидко, але за спрощеною схемою, без огляду, детального опису методик та посилань на нормативну базу.
На засіданні суду опоненти буквально «під мікроскопом» перевірили звіт, знайшли суттєві недоліки, порушення оціночних процедур та домоглися його визнання недійсним. У результаті — згаяний час, витрачені гроші і програна справа.
Чому це проблема: оцінка для суду — це окремий напрямок роботи, який потребує спеціальної кваліфікації, досвіду та дотримання суворих вимог до структури і змісту документа.
Там, де нотаріусу достатньо узагальненого звіту, у суді потрібні детальні обґрунтування, чіткі розрахунки та посилання на офіційні джерела.
Якщо оцінювач не спеціалізується на судових справах, висока ймовірність, що його робота не витримає критики опонентів або експертної перевірки.
Як уникнути: обирайте оцінювача, який має підтверджений досвід підготовки звітів саме для суду.
Пам’ятайте: у судових спорах оцінка — це не просто папірець, а ключовий доказ, який має витримати найретельнішу перевірку.
2. Ігнорування перевірки ліцензії та сертифікатів
Пан Сергій замовив оцінку у знайомого «спеціаліста», який запевняв, що працює у сфері вже понад 10 років.
Документ виглядав переконливо, але під час судового розгляду з’ясувалося, що оцінювач втратив кваліфікаційне свідоцтво ще минулого року, отже його діяльність офіційно не зареєстрована.
Суд відкинув звіт як недопустимий доказ, а сторонам довелося починати процес знову, витративши додаткові місяці і значні кошти на повторну оцінку.
Чому це проблема: у сфері оцінки майна чинність кваліфікаційних документів оцінювача — це не формальність, а обов’язкова юридична вимога. Звіт, підготовлений особою без чинних документів, автоматично вважається юридично нікчемним.
У нотаріальних справах та у судах такі звіти не тільки відхиляються, але й можуть стати підставою для сумнівів у добросовісності замовника.
Втрата часу та коштів у подібних випадках — це лише верхівка айсбергу; іноді наслідки включають штрафи або програш справи через відсутність належних доказів.
Чинність документів важлива ще й тому, що вона підтверджує фаховість та досвід спеціаліста. Кваліфікаційні свідоцтва видаються на підставі складання іспитів, періодичного проходження навчання та виконання вимог професійної етики.
Якщо фахівець втратив документи або не поновив їх вчасно, це може означати брак досвіду, недостатню компетентність або навіть спробу уникнути професійної відповідальності.
Як уникнути: перед тим як замовляти оцінку, обов’язково:
- перевірте оцінювача у Державному реєстрі Фонду держмайна України (онлайн-доступ безкоштовний);
- запитайте, чи має оцінювач досвід підготовки звітів саме для вашої мети — суд, банк, нотаріус тощо.
Перевірка займає кілька хвилин, але може вберегти від місяців даремно витраченого часу та десятків або навіть сотень тисяч гривень збитків.
3. Замовлення оцінки в «універсальних» агентствах
Пані Ірина вирішила замовити оцінку комерційного приміщення для отримання кредиту в банку. Вона звернулась до фірми за рекомендацією знайомих, яка «робить все» — від дизайну інтер’єрів і ремонту до юридичних консультацій і навіть оцінки майна. Менеджер запевнив, що «оцінка — це проста формальність, ми все зробимо швидко».
Звіт підготували за два дні, але при перевірці у банку виявилось, що ринкова вартість була визначена без урахування методик та вимог Фонду держмайна України. У документі не було навіть опису порівняльного підходу, бракувало аналізу найбільш ефективного використання об’єкту оцінки та були відсутні посилання на використані джерела інформації.
В результаті банк такий звіт не прийняв та відмовив у кредитуванні, і пані Ірині довелося замовляти повторну оцінку вже у спеціалізованій компанії, втративши час і гроші.
Чому це проблема: експертна оцінка майна — це вузькопрофільна діяльність, яка вимагає не лише наявності дозвільних документів, а й постійного відстеження змін у законодавстві, стандартів та методик розрахунку.
Універсальні агентства, що займаються всім підряд, часто не мають фахівців з достатнім рівнем компетентності у сфері оцінки конкретних видів майна. Такі компанії можуть користуватися застарілими шаблонами, не проводити належного аналізу ринку, ігнорувати процеси внутрішнього контролю якості.
У результаті звіти з помилками або некоректними розрахунками не проходять перевірку у банках, судах чи нотаріусів.
Більше того, у випадку судових спорів чи фінансових операцій, кожен абзац звіту може стати предметом детальної перевірки опонентів, їхніх адвокатів або найнятих ними інших оцінювачів.
Відсутність професійної спеціалізації різко підвищує ризик того, що документ визнають недійсним, а замовник втратить не лише час, але й стратегічну перевагу у процесі.
Як уникнути: обирайте компанії, що спеціалізуються виключно на експертній оцінці. Зверніть увагу:
- чи займається компанія виключно оцінкою та супутніми послугами;
- чи регулярно її фахівці проходять підвищення кваліфікації та навчаються новим стандартам;
- чи є у відгуках клієнтів підтвердження успішного використання звітів у складних чи специфічних випадках.
Вузька спеціалізація — це гарантія того, що оцінка буде виконана якісно, з урахуванням усіх нюансів і вимог саме для вашої ситуації!
4. Надання неповного пакета документів
Пані Марія оформлювала спадщину після смерті батька. Для цього потрібна була оцінка квартири.
Вона звернулася до оцінювача та принесла лише документи на нерухомість: свідоцтво про право власності та технічний паспорт. Документів, що підтверджують її право бути замовником оцінки — заповіту або довідки про родинні зв’язки — вона не надала, пояснивши, що «все це у нотаріуса». Оцінювач, бажаючи допомогти та не затримувати процес, погодився і підготував звіт без цих підтверджуючих документів.
Однак коли пані Марія прийшла до нотаріуса, той відмовився прийняти звіт і наполіг, щоб у ньому були підшиті всі необхідні докази, що пов’язують спадкодавця з замовником. У результаті — повторна оцінка, втрата часу. А також і зайві суттєві витрати не тільки на послуги оцінювача, але й на податки через подорожчання квартири у гривнях за цей час (зміна у курсі валют та автоматичній державній оцінці).
Чому це проблема: у випадках із спадщиною замовником оцінки може бути лише особа, яка має безпосереднє відношення до майна: спадкоємець, вказаний у заповіті, або родич, право якого підтверджено відповідними документами. Відсутність цих підтверджень у пакеті документів робить звіт неповним і юридично вразливим.
Нотаріус зобов’язаний перевіряти, чи мав замовник право ініціювати оцінку, і без належних доказів відмовить у прийнятті документа.
Більше того, для нотаріальних дій часто існує чіткий перелік документів, які мають бути підшиті до звіту, включно з копіями документів про родинні зв’язки або заповіту. Ігнорування цих вимог не лише затримує процес, але й створює ризик подвійної роботи, адже у більшості випадків доведеться робити новий звіт «з нуля» і повторно реєструвати його у реєстрі Фонду держмайна.
Як уникнути: перед замовленням оцінки уточніть у нотаріуса або юриста, який саме пакет документів потрібен для конкретної процедури. Для спадщини це:
- документи на майно. Зазвичай це право власності та технічний паспорт (хоча в деяких випадках техпаспорт не є обов’язковим);
- заповіт або документи, що підтверджують родинні стосунки (свідоцтво про народження, шлюб тощо);
- свідоцтво про смерть спадкодавця та ідентифікаційний код спадкоємця;
- інші документи за вимогою нотаріуса.
Оцінювач, який працює професійно, завжди перевірить повноту пакета перед початком роботи, щоб уникнути переробок і зайвих витрат для клієнта.
5. Використання невідповідного типу оцінки
Під час судового розгляду адвокат надав «оцінку» земельної ділянки у вигляді довідки з автоматичної системи ФДМУ. Така довідка дійсно підходить для нотаріальних дій — наприклад, при оформленні спадщини чи дарування, — але в суді вона не має жодної юридичної сили.
Більше того, автоматична оцінка часто показує умовну вартість, яка є приблизною і не враховує індивідуальних характеристик об’єкта — фактично «середню температуру по лікарні».
Суд відхилив цей документ, і позивачам довелося замовляти повноцінний звіт у сертифікованого оцінювача, втративши значний час через перенесення судового засідання.
Чому це проблема: автоматична (електронна) оцінка розрахована на спрощені випадки і використовується виключно для цілей нотаріального переоформлення права власності на нерухомість.
Вона базується на статистичних даних і не містить детального аналізу, порівняльних об’єктів та обґрунтувань, які обов’язкові для суду. Спроба використати таку довідку в процесі, де потрібен повноцінний експертний висновок, приречена на невдачу. Більше того, це може кваліфікуватись як намагання ввести суд в оману.
Як уникнути: перед замовленням оцінки з’ясуйте, у якій саме процедурі вона буде використана.
Для судових спорів, податкових перевірок або корпоративних розрахунків потрібен розгорнутий звіт, підготовлений сертифікованим оцінювачем, із зазначенням методів розрахунку та обґрунтуванням результатів.
Автоматичну оцінку залиште для нотаріальних дій, де вона дійсно прийнятна і часто економить час. Особливо, якщо система визначила вартість майна, як то кажуть, «на вашу користь». 🙂
6. Невдалий вибір термінів проведення оцінки
Ріелтор замовив оцінку дачі для своїх клієнтів, які планували продаж. Щоб нічого не затримувати, він поспішив і замовив звіт одразу після першого перегляду об’єкта потенційним покупцем.
У результаті угода зірвалася, а в поточному дачному сезоні продати майно так і не вдалось. Звіт «прогорів» — його не можна було використати в подальшому через обмежений строк дії.
А в іншій ситуації інший ріелтор зробив протилежну помилку: тягнув з оцінкою до останнього дня перед підписанням договору купівлі-продажу. І саме в цей день реєстр Фонду держмайна «завис» — зареєструвати оцінку було неможливо.
Завтра мала відбутися угода, але через затримку її довелося переносити, що викликало невдоволення і покупців і продавців.
Чому це проблема: крайнощі у виборі термінів шкодять однаково.
Замовлення оцінки занадто рано призводить до ризику втрати її актуальності. А надмірне зволікання — до стресу і зриву угоди через непередбачувані фактори: технічні збої в роботі реєстрів, хворобу оцінювача, проблеми з друком чи кур’єрською доставкою оригіналів документів.
Як уникнути: оптимальний момент для замовлення оцінки — після підписання договору завдатку або попереднього договору купівлі-продажу, коли обидві сторони вже підтвердили серйозність намірів.
Це дозволяє уникнути переплати за «терміновість» і водночас гарантує наявність достатнього запасу часу на перевірку документів, підготовку звіту та його реєстрацію.
Професійні ріелтори та досвідчені продавці планують оцінку так, щоб між її готовністю та датою угоди залишалося хоча б кілька робочих днів на випадок непередбачених обставин. Так можна уникнути і марних витрат, і неприємних переносів угод.
7. Маніпуляції з завищенням вартості
Пані Марина планувала придбати квартиру за державним сертифікатом — компенсацією за зруйноване житло.
Щоб «збільшити» суму, яку має сплатити держава, вона разом із продавцем домовилися замовити оцінку з вартістю, суттєво вищою за ринкову. Ідея була проста: держава перерахує завищену суму, а «різницю» сторони поділять між собою.
Проте подібні схеми постійно викривають: у ході перевірки дані про ринкову вартість легко співставляються з аналогами на ринку, а факт завищення документується. У результаті —кримінальну відповідальність несе не тільки оцінювач, який підробив документи, але й всі сторони угоди, які вступили у змову з метою привласнення державних коштів.
Чому це проблема: свідоме завищення вартості об’єкта особливо під державні програми компенсацій або пільгового фінансування є шахрайством.
Це не якесь дрібне порушення закону, а великий ризик отримати кримінальну відповідальність, штрафи та заборону брати участь у будь-яких подібних програмах у майбутньому. Крім того, це шкодить репутації як продавця, так і покупця, а для оцінювача участь у таких схемах може закінчитися втратою професії та судовим переслідуванням.
Як уникнути: завжди вимагайте у оцінювача обґрунтований звіт, підкріплений ринковими аналогами та фотографіями. Не погоджуйтеся на пропозиції «намалювати» цифру, яка не відповідає реальній ситуації на ринку — навіть якщо це здається вигідним у короткостроковій перспективі.
Будь-яка участь у подібних схемах або махінаціях може обернутися серйозними юридичними наслідками, які доведеться вирішувати роками.
8. Ігнорування оновлених стандартів та змін у законодавстві
Чому це проблема: до кінця 2025 року планується ухвалення нового Закону про оцінку майна, який, ймовірно, передбачатиме суттєві зміни не лише у формі та структурі звітів, але й у вимогах до кваліфікаційних та дозвільних документів оцінювачів.
Якщо оцінювач не оновить свої документи відповідно до нових правил, з 2026 року він просто не зможе видавати офіційні звіти, які будуть прийняті державними органами, судами чи нотаріусами. Навіть формально правильно оформлений звіт, підписаний таким спеціалістом, може бути визнаний недійсним і не матиме жодної юридичної сили.
Варто пам’ятати, що аналогічні реформи у сфері оцінки проводяться не вперше — зміни у стандартах, вимогах до звітів і порядку їх реєстрації відбуваються регулярно.
Оновлюються стандарти оцінки, змінюються правила роботи з електронними реєстрами, вводяться нові форми документів.
Компанія, яка надає послуги оцінки, повинна бути не випадковою або «одноразовою», а серйозною і професійною, щоб вчасно орієнтуватися у всіх нововведеннях та оперативно впроваджувати їх у роботу. Тільки так можна гарантувати, що ваш звіт залишатиметься дійсним і відповідатиме вимогам навіть у періоди активних реформ.
Як уникнути: перед замовленням оцінки обов’язково уточнюйте у фахівця, чи його дозвільні документи відповідають чинним вимогам. Обирайте компанії з перевіреною репутацією, які мають досвід роботи в умовах законодавчих змін та регулярно підвищують кваліфікацію своїх спеціалістів.
Якщо ви адвокат або інша зацікавлена особа, яка на постійній основі замовляє послуги з визначення вартості майна, відслідковуйте офіційні повідомлення ФДМУ та профільних асоціацій оцінювачів, щоб бути впевненими у правовій «чистоті» звіту, який ви отримуєте.
9. Розрахунок «у конверті» без офіційного підтвердження
Адвокат замовила оцінку будинку для судового процесу та сплатила готівкою «на руки» без будь-яких документів.
Звіт використали в суді, але після завершення справи вона не змогла довести свої витрати на оцінку і стягнути їх з опонента.
Чому це проблема: у справах, що розглядаються в суді, усі витрати, які ви бажаєте стягнути з опонента (у тому числі на проведення оцінки), повинні бути підтверджені офіційними платіжними документами.
Оплата «в конверті» або на особисту картку оцінювача не створює юридично значимого доказу, і суд просто відмовить у компенсації. Крім того, неофіційні розрахунки підвищують ризик отримати звіт неналежної якості — у вас не буде важелів впливу на виконавця.
Особливо це стосується замовлення оцінок саме для суду. Такі звіти часто перевіряють «під мікроскопом» не лише опоненти, а й судові експерти, і навіть дрібні формальні порушення можуть стати підставою для їх відхилення.
Якщо ви розраховуєте на повернення витрат, потрібен офіційний договір і платіж на розрахунковий рахунок компанії або ФОП-оцінювача з призначенням платежу «за проведення оцінки майна». Тільки в такому випадку суд визнає ці витрати документально підтвердженими і включить їх до суми, яку сплатить ваш опонент у разі виграшу справи.
Як уникнути: при замовленні оцінки для суду завжди наполягайте на офіційній оплаті через банківський переказ на розрахунковий рахунок. Отримайте квитанцію або платіжне доручення, збережіть копію договору та рахунку-фактури. Це не лише захистить вас у судовому процесі, але й стане підтвердженням добросовісності вашої сторони.
Пам’ятайте: формальності у юридичних справах часто вирішують результат — і офіційний платіж за оцінку є однією з таких важливих формальностей.
10. Ігнорування відгуків та репутації компанії
Бухгалтер поспішав замовити оцінку для податкової звітності та вибрав першу компанію, яку знайшов у рекламному блоці пошукової системи.
Він не перевірив відгуки і не поцікавився досвідом інших клієнтів. У результаті отримав звіт з помилками, через які довелося все переробляти вже в інших оцінювачів, витративши зайвий час і сплативши штраф за порушення термінів подачі звітності.
Чому це проблема: навіть якщо компанія має чинні сертифікати і досвід, це само по собі нічого не каже про якість її роботи та ставлення до клієнтів.
Відгуки — це джерело реальних історій, з яких можна дізнатися, чи виконує оцінювач роботу вчасно, чи дотримується стандартів, чи готовий виправляти недоліки та враховувати обґрунтовані зауваження замовника, якщо вони виникнуть. Ігнорування цього аспекту — це ризик повторювати чужі помилки.
Найбільш достовірні відгуки зазвичай розміщені на Google Картах. Чому саме там? Тому що залишити фальшивий відгук значно складніше: потрібен реальний обліковий запис, а система відстежує підозрілу активність.
На відміну від багатьох спеціалізованих сайтів чи сторінок у соцмережах, «накрутити» позитивні коментарі в Google набагато важче, а негативні видалити практично неможливо без рішення модерації. Саме тому Карти — це один з найбільш надійних інструментів для оцінки репутації компанії.
Як уникнути: перед замовленням оцінки майна витратьте 10–15 хвилин на вивчення відгуків в інтернеті.
Почніть із Google Карт: введіть назву компанії та подивіться загальний рейтинг, кількість відгуків та їх зміст. Зверніть увагу на дати публікацій — якщо всі відгуки з’явилися за один тиждень, це привід насторожитися. Читайте як позитивні, так і негативні коментарі, щоб скласти повну картину.
Цей простий крок допоможе вам уникнути співпраці з недобросовісними виконавцями і збереже ваш час, гроші та нерви.
Робимо висновки
Оцінка майна — це не просто технічна процедура з набором цифр у звіті. Від її якості, відповідності стандартам та законодавчим вимогам часто залежить успіх угоди, результат судового процесу або навіть можливість оформлення спадщини.
Як показує практика, більшість проблем виникає не через складність самої оцінки, а через недбалість при виборі оцінювача та організації процесу. Ми розглянули десять розповсюджених помилок, кожна з яких може дорого обійтися замовнику — і у фінансовому, і в часовому вимірі.
По-перше, ми побачили, що вибір оцінювача виключно за найнижчою ціною (помилка №1) може звести нанівець усі зусилля, особливо коли йдеться про документи для суду, де звіт перевіряють «під мікроскопом».
По-друге, ігнорування перевірки чинності ліцензій та сертифікатів (помилка №2) здатне перетворити ваш документ на юридично нікчемний папірець.
Помилка №3 нагадує: «універсальні» агентства, що займаються всім підряд, часто не мають достатньої кваліфікації, і це призводить до формальних помилок у звіті.
Помилка №4 показує, що навіть дрібні на перший погляд недоліки в документах — наприклад, відсутність підтвердження родинних зв’язків при оцінці нерухомості для спадщини — можуть змусити переробляти звіт.
У помилці №5 ми з’ясували, що автоматичні оцінки, які підходять лише для нотаріальних цілей, абсолютно не працюють у суді.
А в помилці №6 — що крайнощі в плануванні строків (як поспіх із переплатою, так і затягування до останнього дня) однаково небезпечні.
Далі, помилка №7 нагадує, що спроби штучно завищити вартість майна з метою отримати неправомірну вигоду майже гарантовано закінчуються кримінальними справами.
Помилка №8 вчить, що законодавство в сфері оцінки не стоїть на місці, і лише професійні компанії здатні оперативно адаптуватися до змін, зберігаючи актуальність своїх документів.
Передостання помилка №9 підкреслює важливість офіційних платежів при замовленні оцінок для суду — тільки так можна підтвердити витрати й розділити їх з опонентами.
Нарешті, помилка №10 показує, що репутація компанії — не абстракція, а конкретний індикатор її надійності. Перевірка відгуків, особливо на Google Картах, здатна вберегти від співпраці з недобросовісними виконавцями.
Отже, ключовий висновок простий: обираючи оцінювача, орієнтуйтеся не лише на ціну, а й на досвід, репутацію, спеціалізацію та відповідність усім вимогам законодавства. Зважений підхід на кожному етапі — від перевірки документів до планування строків — допоможе уникнути неприємних сюрпризів і збереже ваші ресурси.
Пам’ятайте: якісна оцінка — це інвестиція у безпеку вашої угоди, і економія на цьому етапі може обійтися в рази дорожче у майбутньому.
